수원지방법원 2025타경887. 화성시 봉담읍 상기리 472의 토지와 단독주택, 제2종근린생활시설 제조업소가 함께 매각되는 혼합용도 물건입니다. 토지는 681㎡이고, 단독주택은 지하 1층·지상 1층, 제조업소는 일반철골구조 2층 건물로 조사됐습니다. 소유자는 이수훈이며, 경매 신청채권자는 대구대서신용협동조합, 청구액은 910,225,112원입니다.
감정가 1,814,082,600원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,269,857,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 전 회차 모두 0원으로 계산되지만, 이 사건은 숫자보다 먼저 말소기준권리의 등기 흐름을 확인해야 합니다. 2015년 근저당을 기준으로 한 판정과 2023년 말소 기록이 동시에 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상기리 472 · 도곡1길 45-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 이용상태 | 단독주택 지하 창고·1층 방3, 주방 및 거실, 화장실 등 / 제조업소 1층 창고·연구소, 2층 사무실·휴게실·화장실 등 |
| 토지 | 681㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이수훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,814,082,600원 / 1,269,857,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 910,225,112원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정의 전제부터 확인
권리판정상 말소기준은 2015.10.12. 설정된 수원농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 이 기준이 유효하다면 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2020년 이후 전입한 임차인들에게도 대항력이 인정되지 않아 매수인 인수는 0원입니다.
또한 2025.08.29.에는 7번 근저당권이 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전되고, 해당 근저당권부 채권에 대구대서신용협동조합과 이경화의 질권이 설정된 이력이 있습니다. 배당수령 주체와 채권계산서가 권리 변동을 반영하는지 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대산 | 제이케이빌딩 2층 17.5000㎡ | 2022.01.24 | 미상 / 300,000원 | 없음* | 미상 | 없음 |
| (주)디텍(이수훈) | 392.9800㎡ | 2020.02.06 | 230,000,000원 / 1,300,000원 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 대한장애인협동조합(허윤구) | 1층 132.0000㎡ | 2024.01.30 | 1,320,000원 / 200,000원 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 지기우 | 3층 17.50000㎡ | 2021.10.05 | 175,000원 / 300,000원 | 없음* | 미상 | 없음 |
* 2015.10.12. 근저당을 유효한 말소기준권리로 보는 판정입니다. 실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,269,857,000원입니다. 매수인 인수액을 0원으로 전제하면 실질취득액도 1,269,857,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 없어, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
단독주택과 제조업소, 여러 토지 이용규제가 결합된 물건은 일반 공동주택처럼 면적당 가격만으로 비교하기 어렵습니다. 토지별 용도지역, 건축물 상태, 임대수익, 제조업소 활용 가능성, 개발제한구역 포함 여부를 나누어 재평가해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,269,857,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,098,570원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수원농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 권리자 표기 없음 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 수원농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 5. 을구 2번 근저당권 · 수원농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 권리자 표기 없음 | 미상 | 0원 |
| 7. 을구 5번 근저당권 · 권리자 표기 없음 | 미상 | 0원 |
| 8. 을구 7번 근저당권 · 대구대서신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 918,758,430원 |
| 9. 을구 8번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 115,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 9번 근저당권 | 130,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 3번 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 100,987,822원 | 0원 |
| 12. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 63,266,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,825,254,765원 중 채권자 예상배당은 1,254,758,430원, 미배당은 570,496,335원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상기2리마을회관 북동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 주택 부분. 적연와조 스라브지붕 지하 1층·지상 1층으로, 지하는 창고, 1층은 방3·주방 및 거실·화장실 등으로 이용됩니다.
- 제조업소 부분. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층으로, 1층은 창고·연구소, 2층은 사무실·휴게실·화장실 등으로 이용됩니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역과 지구단위계획구역이 포함되고, 일부 토지는 자연녹지지역·개발제한구역 및 도로 저촉·접합 조건이 기재돼 있습니다.
- 부속물. 일부 토지 지상에 소나무·반송 등 관상수가 수십 주 식재되어 있고 농업용수 관정이 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·제조업소·토지와 복수 용도지역이 결합된 물건으로 일반 주거용보다 수요층이 제한될 수 있어 가격과 매각기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확정. 2015년 1·2번 근저당의 회복 및 2023.06.21. 최종 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 임차인 재판정. 기준권리가 2023년으로 변경될 가능성까지 가정해 2020년·2021년·2022년 전입자의 점유, 사업자등록, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 다시 조사하세요.
- 김대산 보증금. 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차계약서와 매각물건명세서 보완 내용을 확인하세요.
- 채권 변동. 2025.08.29. 근저당권 이전과 질권설정 이후의 채권자·배당수령권자를 채권계산서와 대조하세요.
- 중복 배당 검증. 을구 1·2번 근저당이 각각 두 차례 반영된 배당표가 동일 채권을 중복 계산한 것인지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·주택·제조업소를 구분한 인근 거래와 임대수익을 조사하세요.
- 현장 확인. 임차인별 실제 점유구역, 제조업소 가동 상태, 건축물 관리상태, 관상수와 관정, 토지 경계 및 도로 저촉 여부를 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 아직 확정값이 아니다”
표면상으로는 감정가에서 30% 내려온 1,269,857,000원, 매수인 인수 0원의 물건입니다. 그러나 2015년 근저당을 말소기준으로 삼은 판정과 2023.06.21. 해당 근저당 말소 이력이 충돌합니다. 이 문제를 해소하지 않은 채 인수 0원만 믿으면, 전입일이 2023년 근저당보다 빠른 임차인들의 권리관계를 놓칠 수 있습니다.
가격 측면에서도 직접 비교할 실거래 자료가 없고, 단독주택·제조업소·토지 및 개발제한구역이 결합된 혼합형이라 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 권리는 원본 확인 전 보류, 가격은 개별 재평가 후 판단. 이 사건은 입찰가 계산보다 말소기준과 임차인 대항력의 재검증이 먼저입니다.
