전세권 위험은 해소되고 매수인 인수액 0원이며 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 72.4% 수준으로 가격 메리트가 있어 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 가격이 내려온 권리 안전형 아파트입니다. 전세권 설정 이력은 있으나 현재 등기상 매수인 인수 위험은 없고, 최저가 1.155억은 최근 12개월 실거래 평균 1.595억 대비 72.4% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.
감정가
165,000,000원
최초 감정
최저매각가
115,500,000원
1회 유찰
최근12개월 시세
159,500,000원
6건 평균
매수인 인수
0원
인수 위험 없음
울산지방법원 2025타경1660. 울산 울주군 서생면 진하리 오션팰리스 4층 402호 아파트입니다. 소유자는 이효주이며, 삼성물산 주식회사의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다. 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔고, 최근 거래 흐름 기준으로 충분한 할인 구간에 진입했습니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경1660
소재지
울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 4층 402호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 주거용 이용
전용면적
77.587㎡
소유자
이효주
감정가 / 최저가
165,000,000원 / 115,500,000원
신청채권자 / 청구액
삼성물산 주식회사 / 160,000,000원
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 전세권 이력 확인, 현재 인수 0원
등기상 과거 전세권 설정(전세금 160,000,000원)이 존재했으나 해당 전세권은 등기상 이미 말소된 상태입니다. 현재 기준 매각으로 소멸하는 경매개시결정 외 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 확보
거래월
전용
층
거래가
2026.05
77.59㎡
8
196,000,000원
2026.03
77.59㎡
2
145,000,000원
2025.12
81.22㎡
3
124,000,000원
2025.12
77.59㎡
7
168,000,000원
2025.11
77.59㎡
9
165,000,000원
평균
—
최근12개월 6건
159,500,000원
최근 12개월 평균은 1.595억, 최신 거래는 2026년 5월 1.96억입니다. 현재 최저가 1.155억은 최근12개월 평균 대비 72.4% 수준입니다. 다만 최근12개월 평균은 과거 전체 평균 1.7175억보다 낮고, 추세는 -13.3%로 하락 흐름입니다.
✅ 가격 메리트 최저매각가 1.155억은 최근 거래 흐름 기준 할인 구간입니다. 단, 해안권 소형 단지 특성상 거래량과 환금성은 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
배당 항목
배당액
집행비용
2,417,000원
을구 전세권
0원
소유자 교부
113,083,000원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가가 최근12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 발생한 구간입니다.
권리 관점 임차인 인수 부담과 전세권 승계 위험이 없어 권리 분석 난도는 낮습니다.
주의 관점 오션팰리스는 총 33세대 규모로 거래량이 제한적입니다. 낙찰 전 환금성과 실제 매수층을 함께 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 성동초등학교 북동측 인근 주거지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
환경. 소규모 아파트·다세대·다가구주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
규모. 오션펠리스 33세대, 사용승인일 2015.12.29.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 충분히 낮은 수준입니다.
권리. 전세권 등기 이력은 확인했으나 현재 인수액은 0원입니다.
환금성. 소규모 단지라 매도 시 거래기간을 고려해야 합니다.
원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되고 가격은 내려왔다”
이 물건은 권리상 복잡한 함정보다는 가격 판단이 중요한 유형입니다. 현재 최저가 1.155억은 최근12개월 평균 1.595억 대비 낮고, 인수 부담도 없어 접근성이 좋습니다. 다만 소규모 단지와 최근 하락 추세(-13.3%)를 감안해 낙찰 후 환금 계획까지 함께 세우는 것이 바람직합니다.
사건 개요
같은 단지 5건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 4층402호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경1660
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-15 10:00
·133호 입찰법정
물건
오션팰리스 4층402호
철근콘크리트구조 77.587㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 4층402호
2026-02-04 11:39
