수원지방법원 2025타경905. 용인시 기흥구 고매동 261-8에 있는 토지와 건물로, 공부상 교육연구시설인 연구소이지만 현황은 주택 및 연구소로 이용 중입니다. 토지는 2,655㎡이고 자연녹지지역에 속하며, 감정가 5,827,359,750원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 4,079,151,000원입니다. 임차인 신고 내역은 없고 매수인 인수액도 0원이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액은 4,079,151,000원입니다.
등기 흐름에서 가장 먼저 바로잡아야 할 지점은 말소기준권리입니다. 2019년과 2022년에 설정된 신한은행 근저당 3건은 2023.05.19 해지로 모두 말소됐습니다. 따라서 현존 등기를 기준으로 보면 같은 날 접수된 하나은행 근저당권 4,680,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 고매동 261-8 제1동호 · 경기도 용인시 기흥구 기흥단지로110번길 11-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 교육연구시설(연구소) · 현황 주택 및 연구소 · 일괄매각 |
| 토지 | 2,655㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 주거기타 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 기와잇기 2층 및 경량철골조 기와잇기 2층 · 사용승인 2006.06.09 · 일부 2020년 증축 |
| 소유자 | 주식회사에스알엔디 (2019.05.22 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 5,827,359,750원 / 4,079,151,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 4,021,720,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 현존 말소기준은 하나은행
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 현존하는 선순위 담보는 2023.05.19 하나은행 근저당권이고 이후 국세·지방세 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 4,079,151,000원이고 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액도 같은 금액입니다. 그러나 동일 유형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래를 확인할 수 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 4,079,151,000원 | 5,971,673,967원 | 75,959,490원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 2,855,405,700원 | 7,183,181,814원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 1,998,783,989원 | 8,031,237,308원 | 0원 |
유찰될수록 매수인의 낙찰대금은 낮아지지만, 배당 시뮬레이션상 채권자의 미배당액은 5,971,673,967원에서 7,183,181,814원, 8,031,237,308원으로 커집니다. 매수인의 인수액은 모든 회차에서 0원이므로, 가격 판단의 핵심은 채권 부족액이 아니라 해당 토지·건물의 실제 이용가치와 정상 매매가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,079,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 43,191,510원 |
| 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 신한은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 신한은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 하나은행 | 4,680,000,000원 | 75,959,490원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 529,576,457원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 810,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 태광베어링 | 8,057,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,007,633,457원, 예상 배당액 4,035,959,490원, 예상 미배당액 5,971,673,967원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이케아 기흥점 북서측 인근으로, 고급 단독주택·다가구주택·간선도로변 고급식당·연구소가 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차 간격과 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서상 목록 2·3은 공부상 교육연구시설인 연구소이나 현황은 주택 및 연구소로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 기와잇기 2층 건물은 2006.06.09 사용승인 후 2020년 증축됐고, 경량철골조 기와잇기 2층 건물도 2006.06.09 사용승인됐습니다.
- 일괄매각. 제시외건물 ㄱ~ㅁ, 제시외수목 가, 제시외물건 나~라가 매각에 포함됩니다.
- 토지·규제. 토지 2,655㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,135,000원이며, 지형은 완경사·세로장방이고 소로 한 면에 접합니다.
- 환금성. 동일 유형의 최신 거래 비교가 확인되지 않고 주택·연구소 혼합 이용 및 대규모 토지 규제가 결합돼 있어, 일반 주거용 물건보다 매수 목적과 활용계획 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019~2022년 신한은행 근저당 3건의 말소등기와 2023.05.19 하나은행 근저당의 현존 여부를 최신 등기부 원본으로 대조하세요.
- 배당표 원본 확인. 말소된 신한은행 근저당이 배당 계산에 포함된 이유와 하나은행의 채권계산서·실제 배당순위를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지, 법정기일과 배당예상액이 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계와 기타 참고사항은 미상으로 조사됐으므로 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대와 외국인체류확인서를 대조하세요.
- 용도 적법성 확인. 공부상 연구소와 현황 주택·연구소 이용의 관계, 2020년 증축 부분의 허가·사용승인·건축물대장 반영 여부를 확인하세요.
- 제시외 물건 실측. 매각에 포함되는 제시외건물 ㄱ~ㅁ, 수목 가, 물건 나~라의 위치·면적·소유관계·철거 가능성을 재감정평가서와 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 취득 목적에 따른 허가·이용의무 적용 가능성을 관할기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율이 아니라 고매동 유사 토지·연구소·단독주택 거래와 예상 임대·활용가치를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.13의 진행 결과와 기일 변경·매각허가 여부를 법원 원본 기록으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 물건으로 보면 안 된다
매수인에게 승계되는 임차보증금과 등기상 인수권리는 0원이고, 현존 하나은행 근저당 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다.
등기상 말소된 신한은행 근저당 3건이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치, 공부상 연구소와 현황 주택·연구소의 혼합 이용, 제시외 건물·수목·물건 일괄매각, 자연녹지지역과 토지거래계약 허가구역, 그리고 동일 유형 실거래 비교의 부재가 동시에 존재합니다. 따라서 권리상 인수는 0원이지만, 배당과 활용가치 검증 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 최신 등기부·배당요구·재감정평가서·건축물대장·현장 이용상태를 서로 맞춰보는 작업이 먼저입니다.