수원지방법원 2025타경1024. 수원역 북측 인근 위더뷰 1층 111호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 편의점(GS25)입니다. 등기상 소유자는 주식회사예원이며, 2019년 거래가액 591,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 하나은행에 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
점유자는 민월규이며 보증금 50,000,000원, 월세 1,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2020.06.12로 말소기준권리인 2019.11.28 하나은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.05.08 접수했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 배당액은 달라질 수 있어도, 제공된 권리관계상 낙찰자의 보증금 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매산로1가 16 위더뷰 1층 111호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 향교로1번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 편의점(GS25) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 11층 중 1층 111호 |
| 소유자 | 주식회사예원 (2019.11.28 소유권이전 · 거래가액 591,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 980,000,000원 / 686,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 510,741,664원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.11.28 설정된 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 수원시 압류는 모두 이보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인에게 주장할 수 없는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입·배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 민월규 111호,112~2호 19.9000㎡ | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 전입 2020.06.12 배당요구 2025.05.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
민월규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 배당요구는 했으므로 확정일자와 소액임차인 해당 여부 등에 따라 실제 배당순위와 하나은행 배당액은 변동될 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 실질취득 6.86억, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 686,000,000원으로 감정가 980,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 686,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 수치가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 686,000,000원 | 676,740,000원 | 283,260,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 480,199,999원 | 472,997,999원 | 487,002,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 336,139,999원 | 330,634,039원 | 629,365,961원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 하나은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 어느 제시 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격의 적정성은 인근 상가의 임대수익, 공실 가능성, 전용면적과 대지권, 동일 건물 거래사례를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 686,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,260,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 960,000,000원 | 676,740,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 283,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 960,000,000원을 기준으로 한 배당 모형입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 편의점(GS25)입니다. 인접한 1층 112호의 좌측 일부와 함께 사용 중입니다.
- 입지. 수원역 북측 인근으로 아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설과 공원이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 수원역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,857.3㎡, 공시지가는 3,912,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지의 사다리형 토지로 소로각지에 해당하고, 북동측으로 지하주차장 진출입이 가능하며 외곽공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역· 비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 사용은 공부상 일반음식점과 다른 편의점입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 111호 단독 경계 확인. 인접 112호 일부와 편의점으로 통합 사용 중이므로 벽체, 출입구, 설비, 계산대와 진열 공간이 어느 호실에 속하는지 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 민월규의 임대차계약서, 확정일자, 사업자등록 또는 전입 관련 자료, 실제 점유범위와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 명도·영업승계 점검. 대항력은 없지만 현재 편의점 영업이 이어지고 있으므로 인도 시기, 시설물 귀속과 철거·원상복구 범위를 확인하세요.
- 시세·수익률 검증. 감정가 70%만 보지 말고 동일 건물과 수원역 인근 1층 상가의 거래가격·보증금·월세·공실률을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 대지권·면적 확인. 토지면적 1,857.3㎡는 전체 부지 정보이므로 111호에 귀속되는 대지권 비율과 전유면적은 등기부·집합건축물대장에서 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 수원시 압류 관련 체납세액, 당해세, 공용부분 관리비 체납과 승계 범위를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유 형태는 단순하지 않다
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 1명이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 사용 형태입니다. 최저가 686,000,000원은 감정가의 70%이지만 비교 실거래 수치가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 더구나 경매 대상 111호가 인접호 일부와 하나의 편의점으로 운영되고 있어 단독 사용 가능성, 임대차 범위, 시설 분리와 명도 조건을 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 전까지 보류입니다.
