수원지방법원 2025타경1067. 화성시 병점동 병점역우남퍼스트빌3차 303동 8층 802호 아파트입니다. 감정가 282,400,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 197,680,000원, 감정가의 정확히 70%까지 내려왔습니다. 다만 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 같은 단지의 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않고, 최근 낙찰가 기록도 없어 1억 9,768만원이 실제 시세보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
등기 이력은 길지만 현재 권리관계는 과거 이력과 분리해 봐야 합니다. 2001년 한국주택은행 공동담보근저당은 2006.09.05. 일부해지에 따른 말소등기가 있고, 2009.04.10. 이전 경매 매각을 거치며 과거 소유자와 담보권 관계가 정리됐습니다. 이후 이효숙 씨가 소유권을 취득했고, 2009년 남군산새마을금고 근저당도 2017.04.20. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 실질적으로 살펴볼 말소기준은 2023.04.28. 설정된 아현천주교회신용협동조합 근저당 240,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1067 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 506 병점역우남퍼스트빌3차아파트 303동 802호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 벽식구조 · 18층 중 8층 |
| 단지 | 병점역우남퍼스트빌3차 · 585세대 · 사용승인 2001.08.28. |
| 소유자 | 이효숙 (2009.04.10. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,400,000원 / 197,680,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 아현천주교회신용협동조합 / 204,630,597원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 등기 발급일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
② 점유·임차인 — 확인된 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료에서 보증금 인수나 대항력 있는 임차인의 승계액은 산정되지 않았고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고도 확인되지 않아 실제 임차인과 중복 합산할 보증금은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저가는 감정가보다 84,720,000원 낮은 197,680,000원입니다. 그러나 같은 단지의 비교 가능한 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 282,400,000원 | 100% | 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 197,680,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 138,376,000원 | 49% | 가격 재검토 구간 |
| 3회 유찰 시 | 96,863,200원 | 34.3% | 권리·점유 재확인 필요 |
단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되고 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 표본의 구체적인 범위가 드러나지 않는 만큼 이 수치만으로 유동성이나 적정 낙찰가를 확정하기보다는, 국토교통부 실거래와 인근 중개업소의 동일 면적·동·층 매물을 직접 대조하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,567,520원 |
| 1. 근저당 · 아현천주교회신용협동조합 | 204,630,597원 | 194,112,480원 |
| 2. 국·안산시·화성시 압류 | 금액 미상 | 당해세 해당액 우선 가능 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,567,520원을 먼저 차감하면 배당 가능액은 194,112,480원입니다. 당해세가 없다면 신청채권자 청구액 204,630,597원에는 10,518,117원이 부족합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 담보권 배당보다 먼저 차감될 수 있어 실제 배당액은 더 줄어들 수 있습니다. 세금압류는 배당순위 문제이며, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 전체 채권 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 197,680,000원 | 693,924,748원 |
| 2회 유찰 시 | 138,376,000원 | 752,398,492원 |
| 3회 유찰 시 | 96,863,200원 | 793,317,566원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방·거실·주방·욕실·화장실·현관 등을 갖춘 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 18층 건물의 8층입니다.
- 입지. 송화초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 규모의 공장·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 서동탄역과 병점역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 병점동 506과 능동 716의 2필지 1단 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다.
- 공시지가. 2,322,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 585세대 아파트 단지라는 점은 거래 기반에 유리하지만, 비교 가능한 최근 실거래가와 낙찰가가 확인되지 않아 가격대별 매수 수요는 현장 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2001년 공동담보근저당이 아니라 2023.04.28. 아현천주교회신용협동조합 근저당을 현재 말소기준으로 보는 근거를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유자 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 현장 방문 결과를 반드시 대조하세요.
- 세금압류 3건. 국·안산시·화성시 압류의 체납세목과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세이면 담보권보다 먼저 배당될 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최저가 197,680,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래와 현재 매물 호가를 확인하세요.
- 내부 상태. 2001.08.28. 사용승인 단지이므로 난방·급배수·창호·욕실·주방 상태와 수리비를 현장에서 확인해 입찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·세금 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 정리 가능, 가격은 아직 미확인
이 물건의 핵심은 복잡해 보이는 과거 등기 이력을 현재 권리와 분리하는 것입니다. 2001년 공동담보근저당과 2006~2009년 담보권들은 말소 또는 선행 경매 매각을 거친 과거 이력이고, 현재 말소기준은 2023.04.28. 아현천주교회신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 확인된 인수액은 0원입니다.
다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 판단은 같지 않습니다. 임대관계가 미상이고 세금압류도 3건 존재합니다. 여기에 비교 가능한 실거래가까지 확인되지 않으므로, 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 권리구조는 검토 가능하지만, 점유·당해세·실거래 확인 전에는 입찰가를 보수적으로 잡아야 하는 물건입니다.
