수원지방법원 2025타경1089. 화성시 정남면 괘랑리 유진빌라 에이동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택(방3, 욕실겸화장실1, 주방)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 56,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 19,208,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
권리의 기준점은 2023.07.06. 김용호 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원으로 감정가와 현재 최저가를 모두 웃돌고 있으며, 현재 회차 매각가를 전제로 한 배당에서는 김용호에게 18,462,256원이 배당되고 81,537,744원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라 채권자 측의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1089 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 정남면 괘랑리 894-2 에이동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방3·욕실겸화장실1·주방 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 명태선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 19,208,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김용호 · 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.06. 설정된 김용호 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤 2024.08.29. 국의 압류와 2025.04.08. 김용호의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2005년 국민은행 근저당, 2008년 근로복지공단서울관악지사 압류, 2023년 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 시세 할인 여부는 별개
감정가 56,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 19,208,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 유진빌라 A,B동의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 19,208,000원 | 34.3% | 81,537,744원 |
| 4회 유찰 시 | 13,445,600원 | 24.01% | 87,196,421원 |
| 5회 유찰 시 | 9,411,920원 | 16.81% | 91,157,495원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현재 물건 역시 이미 3회 유찰된 상태라 감정가 대비 할인 폭 자체는 커졌습니다. 다만 최근 실거래 금액이 없어 현재 19,208,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 745,744원 |
| 2. 근저당 · 김용호 | 100,000,000원 | 18,462,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 김용호 근저당 채권에는 81,537,744원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정남파출소 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·간선도로변 근린생활시설·농경지·공장이 혼재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 서측 인근 버스정류장까지 도보 10여분이 소요되며 대중버스 회차간격 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 LPG가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역, 공시지가는 402,900원/㎡입니다.
- 차량 진출입. 북측 인접지인 괘랑리 897번지를 통하여 차량 진출입이 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 유진빌라 A,B동은 19세대, 준공일은 1992.05.28.입니다.
⑤ 주소·점유 체크포인트
주소 차이 자체가 곧 권리 인수를 뜻하는 것은 아니지만, 입찰자가 현장과 목적물을 정확히 특정해야 하는 요소입니다. 등기상 부동산은 괘랑리 894-2, 888-5의 제에이동으로 표시돼 있고, 감정평가에서도 실제 유진빌라 에이동 주소를 별도로 적시하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 주소 동일성 확인. 건축물대장의 590-30과 현황의 590-28이 동일 목적물을 가리키는지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 진입 상태 확인. 차량 진출입이 괘랑리 897번지를 통하는 것으로 조사됐으므로 실제 통행 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가 19,208,000원의 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동요소 확인. 국세 압류가 등기돼 있고 실제 배당에는 당해세·최우선변제 등이 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 확인해야 할 것이 남아 있다
이 물건은 감정가 56,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 19,208,000원까지 내려왔고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최근 실거래가 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없고, 감정요항표상 임대관계가 미상이며 건축물대장과 현황의 도로명주소도 다릅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 점유·주소·현장 상태를 정확히 확인한 뒤 그 가격을 평가하는 것입니다.
