수원지방법원 2025타경1089. 화성시 정남면 괘랑리 유진빌라 에이동 3층 301호로, 감정평가 당시 방 3개·욕실 겸 화장실 1개·주방으로 이용 중인 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층에 있고, 소유자는 명태선 씨입니다. 현재 사건은 김용호 씨가 신청한 임의경매이며 청구액은 100,000,000원입니다.
겉으로 보이는 가격은 낮습니다. 감정가 56,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 39,200,000원으로 내려왔기 때문입니다. 그러나 최근 거래가격이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 39,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 여기에 임대관계와 점유관계가 명확하지 않고, 등기 흐름과 예상배당 계산 사이에도 확인이 필요한 부분이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 정남면 괘랑리 894-2 에이동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방3·욕실 겸 화장실1·주방 · 4층 건물 내 3층 |
| 건물 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 위생·급배수설비 · LPG가스 개별난방 |
| 소유자 | 명태선 (2005.11.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 39,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용호 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 현존 권리와 말소된 권리를 구분해야 한다
등기 흐름에서 가장 중요한 부분은 2005.11.24 국민은행 근저당이 2014.11.13 해지로 말소됐다는 점입니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 권리를 기준으로 보면 2023.07.06 설정된 김용호 근저당 100,000,000원이 실질적인 말소기준권리로 판단됩니다. 그 뒤의 2024.08.29 압류와 2025.04.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 부족하다
유진빌라 A·B동은 총 19세대이고 사용승인일은 1992.05.28입니다. 비교대상 면적은 56.4㎡로 표시돼 있으나 해당 면적과의 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 최근 거래가격과 최신 거래가격도 확인되지 않아 최저가 39,200,000원을 직접 비교할 시세 기준이 없습니다.
| 가격 지표 | 금액·비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 56,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 39,200,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 2회 유찰 시 | 27,440,000원 | 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 | 19,208,000원 | 감정가의 34.3% |
| 최근 실거래 | 확인 어려움 | 가격 메리트 단정 불가 |
감정가 대비 할인율은 분명하지만, 다세대주택은 동일 건물 안에서도 수리 상태·점유 상태·층·향· 주차·도로 조건에 따라 실제 거래가격 차이가 클 수 있습니다. 현재 회차가 감정가의 70%라는 사실은 감정가보다 낮다는 뜻일 뿐, 시장가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 21,800,000원 | 21,800,000원 |
| 2. 근저당 · 김용호 | 100,000,000원 | 16,294,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 채권 총액은 121,800,000원, 채권자 배당액은 38,094,400원, 미배당액은 83,705,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 국민은행 근저당의 말소등기가 확인되므로 실제 배당에서는 반드시 원본 대조가 필요하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정남파출소 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·간선도로변 근린생활시설·농경지· 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 서측 인근 버스정류장까지 도보 10여분이 소요되며, 버스 회차간격 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 인접지인 괘랑리 897번지를 통해 차량 진출입이 가능합니다. 실제 통행관계와 도로 이용 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 평지의 부정형이고 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지 지표. 토지면적은 421.0㎡, 공시지가는 402,900원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배와 타일, 창호는 샷시이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 주소 차이. 집합건축물대장 전유부상 도로명주소는 화성시 정남면 만년로 590-30이지만, 현황상 유진빌라 에이동 주소는 만년로 590-28입니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대주택이고 최근 실거래·낙찰 사례를 통한 가격 검증이 어려워 매도 시 소요기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 확인, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해 대항력 가능성을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 국민은행 근저당은 2014.11.13 말소됐습니다. 현재 등기상 존속하는 2023.07.06 김용호 근저당을 기준으로 권리순위를 다시 확인하세요.
- 배당표 대조. 예상배당 계산에 말소된 국민은행 근저당 21,800,000원이 포함된 이유를 채권계산서와 법원 기록에서 확인하세요.
- 주소 대조. 건축물대장 주소 590-30과 현황 주소 590-28의 차이가 동일 건물의 주소 정리 문제인지 현장에서 확인하세요.
- 가격 조사. 최저가가 감정가의 70%라도 실거래 비교가 되지 않습니다. 인근 다세대 매물, 동일 건물 거래, 임대수익과 내부 수리 상태를 함께 조사하세요.
- 진입로 확인. 괘랑리 897번지를 통한 차량 진출입 상태와 주차 가능 여부, 통행 제한 가능성을 직접 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 수도·가스·전기 체납 여부와 LPG 개별난방 설비 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 배당자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 확인되지 않은 변수가 더 크다”
이 물건은 감정가 56,000,000원에서 한 차례 유찰돼 39,200,000원까지 내려왔습니다. 현존 등기상으로는 김용호 근저당 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸해 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 2014.11.13 말소된 국민은행 근저당이 예상배당에 포함돼 있어 권리·배당 원본 확인이 선행돼야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 소규모 다세대주택의 환금성, 주소 차이, 진입로와 내부 상태를 확인한 뒤 보수적으로 상한가를 정해야 합니다. 등기상 인수는 0원 산정, 가격 판단과 점유 확인은 보류. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 확인되지 않은 항목을 입찰 전에 얼마나 해소하느냐입니다.