수원지방법원 2025타경1119. 용인시 수지구 죽전동 에스알프라자 3층 301호로, 공부상 제2종근린생활시설(교습소)입니다. 말소기준권리는 2005.01.14. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 150,800,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서이고, 조사된 임차인 김지웅의 전입일도 2017.10.17.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다.
권리의 결론 자체는 인수 없음으로 정리되지만, 서류를 단순하게 볼 사건은 아닙니다. 2005년과 2006년에 설정됐던 소유권이전청구권가등기는 각각 말소기재가 있고, 과거 국세·지방세 압류도 해제·말소기재가 있습니다. 반면 예상배당표에는 등기상 말소 또는 이전된 근저당권의 명의가 그대로 표시된 부분이 있어, 실제 입찰 전에는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·채권계산서를 서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 1176-3 에스알프라자 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 현암로 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(교습소) · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2000.11.14 |
| 소유자 | 김성숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안선화 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 원본 대조가 필요하다
말소기준은 2005.01.14. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 임차인 김지웅의 전입신고는 2017.10.17.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 강제·임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조여서, 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지웅 | SR프라자301호 99.1200㎡ / 주거 | 2017.10.17 | 8,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김지웅은 보증금 8,000,000원, 차임 800,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 구조 — 70%만 보고 싸다고 판단할 수 없다
감정가는 230,000,000원, 현재 최저매각가는 161,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 161,000,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 감정가와의 비교일 뿐, 실제 거래가나 임대수익을 기준으로 한 가격 우위까지 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 632,854,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 680,477,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 713,730,020원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 채권 미배당 규모가 아니라, 근린시설 301호의 실제 이용상태와 점유·임대 조건을 반영한 적정 입찰가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 150,800,000원 | 150,800,000원 |
| 2. 근저당 · 유정승 | 150,000,000원 | 7,146,000원 |
| 3. 근저당 · 김선여 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동작신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 안선화 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 790,800,000원 중 채권자 배당액은 157,946,000원, 미배당액은 632,854,000원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현암중학교 북측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 현암로와 접하고 후면 지하주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 301호이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남측 약 25미터 내외 도로, 동측과 북측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역의 상업용 토지로 공시지가는 4,751,000원/㎡이며, 토지면적은 695.9㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김지웅의 실제 점유 여부와 점유 범위 99.1200㎡, 보증금 8,000,000원, 차임 800,000원을 현장에서 다시 확인하세요.
- 용도 차이 확인. 공부상 교습소와 조사된 주거 사용이 다르므로 내부 구조, 현재 영업·거주 여부와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 등기·배당 대조. 말소된 을구 2번 근저당권의 배당 반영과 을구 4번 근저당권의 이전 전 명의 표시를 원본 채권계산서와 대조하세요.
- 과거 가등기 확인. 갑구 3번·5번 소유권이전청구권가등기의 말소기재와 말소 원인을 등기 원본에서 확인하세요.
- 세금 확인. 과거 국세·지방세 압류 4건의 말소 여부와 별도 교부청구·당해세 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 실제 이용상태와 임대 조건을 반영해 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·시설 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 승강기·주차장 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개의 문제”
이 사건의 임차인 권리는 비교적 명확합니다. 김지웅의 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 예상배당표와 등기사항 사이에 근저당권의 말소·이전 명의가 맞지 않는 부분이 있고, 공부상 제2종근린생활시설과 조사된 주거 사용도 일치하지 않습니다.
현재 최저가 161,000,000원은 감정가 230,000,000원의 70%이지만, 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 근거는 부족합니다. 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 서류 대조와 용도·점유 확인이 선행돼야 하는 근린시설입니다. 결론은 인수는 통과, 가격과 현황은 보류입니다.