수원지방법원 2025타경1194. 용인 기흥구 마북동 ‘교동마을구성자이3차’ 101동 4층 402호, 전용 127.834㎡ 아파트입니다. 감정가 786,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 550,200,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 면적대 최근 12개월 평균 640,000,000원보다 89,800,000원 낮고, 2026년 3월 최신 거래 630,000,000원보다도 79,800,000원 낮습니다.
하지만 이 물건은 가격표만 비교해서는 안 됩니다. 정현승이 2018.11.16 전입했고, 현재 말소기준권리는 2023.03.30 설정된 전북은행 근저당입니다. 앞선 근저당들은 말소됐기 때문에 정현승의 전입이 현존하는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수액은 ‘가능·미상’ 단계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 638 교동마을구성자이3차 제101동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 127.834㎡ · 지하 1층/지상 10층 중 4층 |
| 단지 / 사용승인 | 교동마을구성자이3차 · 309세대 · 2010.03.29 |
| 소유자 | 주식회사웰베스트프로젝트매니지먼트 (2020.04.13 소유권이전 · 거래가액 460,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 786,000,000원 / 550,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 540,759,510원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.30 전북은행 근저당권 · 채권최고액 625,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현장 확인 | 폐문·부재로 내부 및 이용관리상태 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소된 담보와 선순위 가능 임차인을 구분해야 한다
등기부에 등장하는 오래된 근저당을 모두 현재 채무로 보면 안 됩니다. 국민은행 94,800,000원 근저당은 2012.08.01, 국민은행 25,200,000원 근저당은 2016.10.27, 우리은행 110,000,000원 근저당은 2020.08.27, 송파농업협동조합 240,000,000원 근저당은 2020.09.02, 등촌신용협동조합 564,000,000원 근저당은 2023.03.30 각각 말소등기가 완료됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 전북은행 근저당 625,600,000원입니다. 이 권리 이후의 국세·건강보험·성남시·용인시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2018.11.16 전입한 정현승은 말소기준보다 앞서므로, 실제 임대차가 계속되고 대항요건을 갖췄다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계금액 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현승 | 2018.11.16 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
정현승은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 전북은행 근저당보다 4년 이상 빠르지만, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 없어 우선변제 가능성과 미배당액을 계산할 수 없습니다. 현장 점유 유지 여부와 임대차계약의 진정성도 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 총취득가는 아직 모른다
교동마을구성자이3차 동일 면적대 실거래는 2026년 2~3월 3건, 2023년 7월 1건입니다. 가격 판단에는 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 640,000,000원과 최신 거래 630,000,000원을 우선 적용했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 126.93㎡ | 9 | 630,000,000원 |
| 2026.02 | 127.83㎡ | 3 | 645,000,000원 |
| 2026.02 | 127.83㎡ | 8 | 645,000,000원 |
| 2023.07 | 127.83㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 640,000,000원 |
최저가 550,200,000원은 최근 12개월 평균의 86.0%, 전체 거래 평균 630,000,000원의 87.3%입니다. 최근 거래군은 2023년 거래보다 6.7% 높은 추세여서 가격 흐름도 하락세는 아닙니다. 따라서 인수액이 없다는 전제라면 표면 가격은 시세보다 낮습니다.
문제는 그 전제를 현재 확정할 수 없다는 점입니다. 임차보증금 중 매수인에게 남는 금액이 89,800,000원을 넘으면 최근 12개월 평균 대비 가격 여유가 사라집니다. 최신 거래와 비교하면 허용 가능한 가격 차이는 79,800,000원으로 더 작습니다.
④ 배당구조 (매각가 550,200,000원 가정)
| 구분 | 채권·기준금액 | 배당 판단 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 550,200,000원 | 현재 최저가 가정 |
| 집행비용 | 7,902,000원 | 추정액 |
| 비용 차감 후 배당재원 | 542,298,000원 | 우선순위별 분배 전 |
| 전북은행 근저당 | 625,600,000원 | 청구액 540,759,510원 · 실제 배당 미확정 |
| 정현승 임차보증금 | 미상 | 확정일자·배당요구·인수액 미상 |
| 국세·지방세 등 | 미상 | 당해세 해당 시 선순위 차감 가능 |
국세·지방세 압류 이력이 6건이고, 당해세·임차보증금의 우선변제 여부가 확정되지 않아 전북은행과 임차인의 최종 배당액을 단정할 수 없습니다. 과거에 말소된 국민은행·우리은행· 송파농업협동조합·등촌신용협동조합 근저당은 현재 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다.
⑤ 공매·압류 변수
2024.08.23 한국자산관리공사 공매공고가 부기등기돼 있습니다. 공매공고 번호는 2024-05170-001입니다. 법원경매와 공매가 교차한 이력이 있으므로 실제 공매의 진행·중지· 취소 여부와 압류기관의 배분요구 상황을 함께 확인해야 합니다.
2023.10.18 국세 압류, 2024.05.13 국민건강보험공단 압류, 2024.07.17 성남시 압류, 2025.10.21 용인시 압류가 말소기준 이후 등기돼 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 세금의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위와 전북은행 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구성중학교 북동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·각급학교· 골프장 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통조건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물로 개별난방, 승강기, 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·비행안전제3구역과 교육환경 보호구역에 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정 여부도 취득 전 확인이 필요합니다.
- 토지. 완경사 부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 환금성. 309세대 단지의 전용 127㎡대 대형 면적으로 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 거래가격은 630,000,000원~645,000,000원으로 확인됩니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 이용관리상태가 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 정현승의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 갱신 여부와 계약서 원본을 확인해야 합니다.
- 점유·전입 유지 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 현재 점유 여부와 세대열람, 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액 및 매수인 인수액이 달라집니다.
- 실질취득 상한 설정. 낙찰가와 인수액·명도비·체납 관리비를 합친 총액을 최근 12개월 평균 640,000,000원 및 최신 거래 630,000,000원과 비교하세요.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부, 국민건강보험공단 압류금액을 배당요구 종기 서류에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2024-05170-001의 현재 상태와 법원경매의 관계를 교차 확인하세요.
- 매각결과 확인. 2026.07.13 매각기일의 실제 진행·변경·매각 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 내부·관리비 확인. 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태와 공용부분 체납 관리비를 현장 및 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 조건부 합격, 권리는 확인 전 보류”
이 물건은 감정가 786,000,000원에서 한 차례 유찰돼 550,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 640,000,000원보다 14.0% 낮습니다. 가격표만 보면 매력적으로 보입니다.
그러나 정현승의 2018.11.16 전입은 2023.03.30 전북은행 근저당보다 빠릅니다. 과거 선순위 근저당들은 말소됐기 때문에, 임차인이 실제 대항요건을 유지하고 있다면 보증금 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않는 지금은 실질취득가 자체가 미확정입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 표면 가격은 조건부 합격, 권리와 총취득가는 확인 전 보류. 임차보증금과 점유·확정일자·배당요구를 확인해 인수액을 숫자로 만든 뒤, 그 총액이 최신 거래 630,000,000원과 최근 12개월 평균 640,000,000원 아래에 남는지를 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.
