수원지방법원 2025타경1293. 수원시 영통구 하동 원희캐슬광교 1층 디-108호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 제2종 근린생활시설인 일반음식점으로, 상호는 본가 옛장터입니다. 등기상 소유자는 임성민이며, 하나은행이 청구액 550,613,103원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2017년 하나은행 근저당입니다.

이 사건은 감정가와 현재 최저가의 차이가 큽니다. 다만 그 차액이 곧 매수인의 이익을 의미하지는 않습니다. 상가는 실제 매매 가능한 가격, 임차인의 영업 지속 여부, 임대수익, 공실 가능성에 따라 경제성이 달라집니다. 특히 이미 3회 유찰된 만큼 감정가보다 현재 시장에서 형성되는 가격을 우선 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

말소기준은 2017.05.19 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 668,400,000원입니다. 이후 설정된 원희캐슬의 근저당권 3건과 수원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 케이비부동산신탁의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 이민영 1명입니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,500,000원입니다. 신고일은 말소기준권리 설정일보다 늦으며, 제공된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

감정평가서에서는 일반음식점으로 이용 중인 것으로 확인되지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 임대차계약의 실제 조건과 영업 지속 여부, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다

감정가는 1,170,000,000원이며, 3회 유찰 후 최저가는 401,310,000원입니다. 감정가 대비 현재 최저가는 약 34.3% 수준입니다.

그러나 실제 거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 401,310,000원이 현재 상가 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가는 경매 절차의 평가가격이며, 현재 시장에서 곧바로 매각할 수 있는 가격과 동일하다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 401,310,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당표입니다. 집행비용을 차감하면 하나은행에 394,896,900원이 배당되고, 후순위 원희캐슬 근저당권자에게는 배당금이 남지 않는 것으로 추정됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 채권액은 등기상 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 증가

추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 반면 하나은행의 배당액은 줄고 전체 채권 미배당액은 증가합니다. 각 회차에서 신청채권자인 하나은행의 청구액 550,613,103원은 전액 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.

여기서 확인해야 할 점은 채권자의 배당 부족과 매수인의 실질취득비용은 서로 다른 개념이라는 사실입니다. 매수인의 실제 자금 부담은 낙찰가 외에도 취득 관련 비용, 점유 인도비용, 관리비 등 개별 확인 항목에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원지방검찰청 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 상업용·업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철 상현역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 제2종 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며, 상호는 본가 옛장터입니다. 음식점 영업을 전제로 하는 경우 인도 이후의 실제 사용 가능 상태와 관련 시설을 확인해야 합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 내부 인테리어 마감이며 알루미늄샷시 강화유리창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 화물용 및 승객용 승강기, 지하 주차장설비 등이 있습니다.
• 토지. 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남서측 주차장 진출입이 용이하고 외곽 공도와 연결됩니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·광교지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 기재되어 있어 적용 여부와 실제 거래 요건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 6,794,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 개별 상가의 현재 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 3회 유찰 이력이 확인됩니다. 상가의 현재 거래가격과 매수 수요는 별도 확인이 필요하며, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세. 원희캐슬광교 및 주변 유사 근린상가의 최근 거래가격을 확인하세요. 현재 최저가 401,310,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 비교해야 합니다.
• 임대차 원본. 이민영의 보증금 30,000,000원, 월세 1,500,000원, 신고일 2021.06.21 및 실제 임대차계약 조건을 대조하세요. 확정일자와 배당요구 여부, 대항력 판정도 최종 확인해야 합니다.
• 점유·인도. 일반음식점으로 이용 중인 상가입니다. 영업 지속 여부와 인도 가능 시점, 실제 점유자를 확인하고 명도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 임대수익. 기재된 월세가 실제 수납되고 있는지, 연체 여부와 공실 발생 가능성이 있는지 확인하세요. 보증금과 월세만으로 순수익률을 확정할 수 없습니다.
• 시설 상태. 음식점 내부 인테리어와 설비의 소유·철거·원상복구 관계, 실제 건물 상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 배당에 영향을 주는 세금, 기타 추가 비용을 확인하세요.
• 추가 유찰. 4회 유찰 시 280,917,000원, 5회 유찰 시 196,641,900원으로 계산된 시나리오가 있습니다. 다만 추가 유찰이나 해당 가격으로의 매각을 보장하는 것은 아니며, 낮아진 최저가만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
• 권리 원본 대조. 하나은행 말소기준권리, 후순위 근저당권 3건, 수원시 압류, 임차인 권리 및 배당순위를 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 대조하세요.
• 입찰 일정. 매각기일은 2026.09.30입니다. 기일 변경, 매각조건 변경 및 특별매각조건 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”

수원지방법원 2025타경1293 원희캐슬광교 디-108호는 감정가 1,170,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 401,310,000원까지 내려온 근린상가입니다.

권리 측면에서는 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 예상 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 3회 유찰된 근린시설에 현재 실거래 시세까지 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 임차인의 실제 점유와 영업 상태, 임대수익, 인도비용, 관리비 및 유사 상가 거래가격을 확인해야 적정 취득가격을 판단할 수 있습니다.

결론적으로 등기상 인수 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 최저가 401,310,000원이 투자에 적합한 수준인지는 감정가가 아니라 현재 시세와 실제 운영·보유비용을 기준으로 판단해야 합니다.