수원지방법원 2025타경1293. 광교 원희캐슬광교 1층 디-108호로, 감정 당시 제2종 근린생활시설인 일반음식점 ‘본가 옛장터’로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임성민이며, 2017.05.19. 소유권을 이전받으면서 거래가액 905,190,000원이 등기됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 668,400,000원이 말소기준권리입니다.
이후 2018.01.03. 주식회사원희캐슬 명의의 근저당권 3건이 추가됐고, 2025.06.10. 하나은행의 임의경매개시결정, 2026.01.02. 수원시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 이민영 1명이며 신고일이 2021.06.21.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 보증금 30,000,000원도 매수인이 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층 디-108호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(일반음식점) · 상호 본가 옛장터 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조 · 지하 5층, 지상 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 임성민 (2017.05.19. 소유권이전 · 거래가액 905,190,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,000,000원 / 819,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 550,613,103원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
말소기준은 2017.05.19. 하나은행 근저당권 668,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사원희캐슬의 근저당권 3건, 하나은행의 경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 후순위 채권에 미배당이 발생해도 그 부족액은 채권자 측의 미회수액이며, 매수인 인수금으로 전환되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민영 | 원희캐슬광교 1층 디-108호 50.7000㎡ | 2021.06.21. | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 이민영 1명입니다. 신고일 2021.06.21.은 말소기준일 2017.05.19.보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없는 후순위 임차인이라는 결론은 달라지지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 819,000,000원으로 감정가 1,170,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 819,000,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 비교 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수는 없습니다.
등기상 확인되는 이 물건의 이전 거래가액은 905,190,000원이지만, 원인일은 2015.08.31.이고 소유권이전 접수일도 2017.05.19.이므로 현재 가격을 판단하는 직접적인 시세 기준으로 사용하기에는 시점 차이가 큽니다. 근린시설은 임대수익, 공실 가능성, 상권과 실제 점유 상태를 함께 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 819,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,590,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 668,400,000원 | 668,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원희캐슬 | 312,000,000원 | 140,010,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사원희캐슬 | 312,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사원희캐슬 | 442,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,734,400,000원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 808,410,000원이며 미배당은 925,990,000원입니다. 배당액은 채권최고액 기준 추정으로, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 후순위 채권의 미배당과 관계없이 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방검찰청 북측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·상업용 및 업무용 빌딩·학교·관공서·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 상현역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제2종 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며, 내부는 인테리어 마감 상태입니다.
- 건물·설비. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감이고, 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 5필 일단의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측 주차장 진출입이 용이합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·광교지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 6,794,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설 개별 호실이므로 감정가 할인율만으로 매각 용이성을 판단하기보다 실제 임대수익과 점유 지속 여부를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 819,000,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시세 할인은 다릅니다. 유사 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 이민영의 보증금 30,000,000원, 월세 1,500,000원, 신고일 2021.06.21.을 임대차계약서와 현장 점유 상태로 재확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력과 보증금 승계는 없지만 일반음식점이 점유 중이므로 영업 여부, 인도 협의 가능성, 명도 기간과 비용을 예상해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 채권최고액과 집행비용 추정치를 기준으로 하며 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 점포 관련 공과금 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
권리관계는 비교적 명확합니다. 2017.05.19. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 압류는 소멸합니다. 임차인 이민영도 말소기준 이후인 2021.06.21. 신고해 대항력이 없으므로 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 819,000,000원과 동일합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 점유입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 있을 뿐, 현재 최저가가 최근 시세나 수익가치보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 일반음식점으로 이용 중인 근린시설이라는 점과 실제 임차인의 인도·명도도 함께 고려해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 보류입니다. 유사 거래, 월세 수익, 공실 가능성과 점유 해소 비용을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.