수원지방법원 2025타경1343. 화성시 향남읍 하길리 키움프라자 1동 3층 302호, 90.6000㎡ 규모의 근린시설입니다. 소유권은 2016.11.21. 매매를 원인으로 김수길에게 이전됐고 거래가액은 290,000,000원입니다. 이후 2021.07.14. 김민서로 개명됐으며 2023.09.08. 등기명의인 표시변경이 마쳐졌습니다.
같은 날인 2016.12.07. 하나은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 하나은행의 신청채권액은 310,337,082원이며, 2025.06.18. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권은 303호와 공동담보로 설정돼 있으므로, 실제 배당 단계에서는 공동담보 물건의 진행 및 배당관계를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 하길리 1467 키움프라자 1동 3층 302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 3층 302호 · 90.6000㎡ |
| 이용상태 | 근린생활시설 용도 · 감정 기준시점 현재 302호 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상10층 · 외벽 석재붙임·내벽 인테리어·하이샷시 창호 |
| 소유자 | 김민서 (2016.11.21. 김수길 명의로 290,000,000원에 취득, 이후 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 191,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 310,337,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.12.07. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025.06.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차 내역의 전입일은 2022.12.23.과 2023.10.04.로 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차 내역 — 인수 0원, 점유는 재확인
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한정아 | 본건 302호 90.6000㎡ | 25,000,000원 / 1,100,000원 | 2022.12.23 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 임종재 | 공동담보 303호 90.6000㎡ | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 2023.10.04 | 2025.07.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
본건 302호에는 한정아의 임차 내역이 조사됐으나 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 25,000,000원은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 임종재의 내역은 303호에 관한 것으로, 본건 302호의 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 191,100,000원으로 감정가 273,000,000원의 70%입니다. 다만 이는 감정가 대비 할인율일 뿐, 시장가나 수익가치 대비 할인율은 아닙니다. 근린시설은 같은 건물의 공실률, 보증금·월세 수준, 관리비, 전용면적당 거래가격, 업종 제한과 실제 임대 가능성이 가격을 좌우합니다.
현재 확인되는 정보만으로는 최근 실거래 평균이나 임대수익률을 기준으로 최저가의 적정성을 검증할 수 없습니다. 특히 302호는 감정 기준 공실이므로, 낙찰 후 바로 임대수익이 발생한다고 전제해서는 안 됩니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 187,624,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 기준 미배당액이 232,375,400원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 191,100,000원 | 187,624,600원 | 232,375,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 133,769,999원 | 131,097,219원 | 288,902,781원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 93,638,999원 | 91,553,497원 | 328,446,503원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하길고등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측 약 35m, 북서측 약 20m 아스콘포장도로와 남동측 약 30m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·향남2지구 지구단위계획구역·성장관리권역·향남2지구 택지개발지구입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 공시지가는 3,118,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 천정형 냉·난방, 승강기, 화재탐지·소화, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 상가 호실은 아파트보다 매수층이 제한될 수 있어 동일 건물 공실률과 임대수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 한정아의 임차 내역과 감정 당시 공실 상태가 함께 확인되므로 현장 방문으로 실제 점유를 확인하세요.
- 303호와 구분. 임종재의 임차 내역은 303호에 관한 사항이므로 302호의 보증금이나 인수액으로 합산하지 마세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당이 303호와 공동담보이므로 각 물건의 매각 진행과 최종 배당관계를 확인하세요.
- 상가임대차 서류. 사업자등록, 확정일자, 배당요구, 실제 영업 여부를 관할 기관과 원본 서류에서 대조하세요.
- 임대수익 조사. 같은 건물 3층의 보증금·월세, 공실기간, 관리비와 부가세 조건을 확인해 예상 순수익을 산정하세요.
- 시설 상태 확인. 공실 기간 중 냉·난방기, 급배수, 소방시설과 내부 인테리어의 보수 필요 여부를 점검하세요.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 상가 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2016.12.07. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차 내역은 모두 후순위여서 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가가 더 낮아지더라도 하나은행의 미배당액이 늘어날 뿐, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
그러나 근린시설 경매의 성패는 인수액만으로 결정되지 않습니다. 본건 302호는 임차 내역과 공실 조사가 엇갈리고, 시장가격과 임대수익을 직접 비교할 근거도 확인해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 할인율은 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 권리는 비교적 안전하지만, 현재 점유와 임대수익을 확인하기 전까지 가격 판단은 보수적으로 유지하는 것이 적절합니다.