수원지방법원 2025타경1343. 화성시 향남읍 키움프라자 1동 3층 303호, 면적 90.60㎡의 근린생활시설입니다. 현재 등기상 소유자는 김민서이며, 2016년 김수길 명의로 소유권을 취득한 뒤 2021년 개명 사실이 2023년 변경등기로 반영됐습니다. 말소기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 설정된 이옥춘 근저당권 40,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
본건 303호에는 임종재가 보증금 10,000,000원, 월세 1,200,000원 조건으로 조사됐습니다. 전입일은 2023.10.04로 말소기준일인 2016.12.07보다 늦고, 배당요구는 2025.07.15 접수됐습니다. 따라서 현재 판정상 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 하길리 1467 키움프라자 1동 3층 303호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린생활시설) · 90.60㎡ · 지하 3층, 지상 10층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 근린생활시설 |
| 소유자 | 김민서 (2016.12.07 김수길 명의 취득, 2021.07.14 개명, 2023.09.08 변경등기) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 191,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 310,337,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
2016.12.07 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2019년 이옥춘 근저당권은 후순위이고, 2025년 하나은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2023년 화성시 압류는 같은 달 이미 말소됐습니다. 예상 매각대금으로 하나은행 채권도 전액 회수되지 않지만, 그 미배당 채무가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 본건 직접 관련 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임종재 | 키움프라자 303호 90.60㎡ | 2023.10.04 | 10,000,000원 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.07.15 |
임종재의 전입일은 말소기준권리보다 약 7년 뒤입니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 승계하지 않습니다. 배당요구는 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 단정할 수 없습니다. 배당을 받지 못한 보증금이 생기더라도 대항력이 없는 임차인의 미회수액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
③ 가격 구조 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 273,000,000원의 70%인 191,100,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득가는 취득 부대비용 등을 제외하면 최저가와 같은 191,100,000원입니다.
그러나 동일 건물이나 동일 상권의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 층, 전용면적, 가시성, 업종 제한, 임대료와 공실기간에 따라 가치 편차가 큽니다. 현재 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 191,100,000원 | 187,624,600원 | 272,375,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 133,769,999원 | 131,097,219원 | 328,902,781원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 93,638,999원 | 91,553,497원 | 368,446,503원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이는 채무자 측에 남는 채무 부족분입니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,475,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 187,624,600원 |
| 2. 근저당 · 이옥춘 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행 근저당권에도 232,375,400원의 미배당이 발생하고, 후순위 이옥춘 근저당권 40,000,000원은 배당을 받지 못하는 계산입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하길고등학교 북동측 인근이며, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 규모이며 위생·급배수, 천정형 냉·난방, 승강기, 화재탐지·소화, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 일반상업지역·향남2지구 지구단위계획구역이며, 북동측 약 35m·북서측 약 20m 도로와 남동측 약 30m 보행자도로에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 3,118,000원이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 업종 수요, 임대수익, 공실기간과 층별 접근성이 재매각 속도에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 대비 70%만 보고 응찰하지 말고 키움프라자 3층과 향남2지구 유사 근린시설의 최근 매매가를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 임종재의 보증금 10,000,000원·월세 1,200,000원 조건과 실제 납부 상태, 계약기간, 관리비 부담 주체를 확인하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 점유자가 있으므로 인도명령과 명도 협의 기간 및 비용을 예상해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제. 확정일자와 실제 사업자등록·점유 상태를 확인해 배당순위 및 최우선변제 가능성을 다시 검토하세요.
- 공동담보. 하나은행 근저당의 공동담보인 302호가 동일 사건에서 어떻게 매각·배당되는지 사건기록으로 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세는 실제 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 법원 기록을 대조하세요.
- 매각조건 원본. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 사건기록의 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 같은 말이 아니다”
권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 본건 임차인의 전입은 그보다 늦으며, 후순위 근저당권도 모두 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 근린생활시설의 가격과 수익성입니다. 현재 최저가 191,100,000원은 감정가의 70%지만, 동일 상권 실거래와 임대수익을 대조하지 않은 상태에서 싸다고 판단할 수는 없습니다. 공동담보 302호의 배당관계와 임종재의 실제 점유·임대차 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정. 이것이 이 물건의 핵심 결론입니다.