수원지방법원 2025타경50130. 용인시 처인구 모현읍 능원리 에르하임 103동 2층 201호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 하재형으로 2021.02.15. 소유권을 이전받았고 거래가액은 189,000,000원입니다. 그런데 임차인 김민정은 그보다 앞선 2020.12.20. 임대차계약, 2020.12.21. 확정일자, 2021.01.08. 전입·점유를 갖췄습니다. 현존 말소기준권리는 2021.03.12. 홍천군 압류이므로 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김민정)가 2026.04.22. 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김민정에게 원칙상 계산되는 미배당 보증금은 실질적으로 매수인이 인수하지 않는 것으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50130 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 오포로25번길 6-9, 2층201호 (에르하임 103동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 세탁실, 드레스실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층건 내 2층 201호 |
| 분석대상 면적 | 59.91㎡ |
| 소유자 | 하재형 (2021.02.15. 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 확약이 없었다면 인수형
말소기준은 2021.03.12. 홍천군 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세·건강보험 관련 압류, 한국자산관리공사 가압류, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 14건 존재하므로, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당단계에서 선순위로 차감될 수 있다는 변수는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 원칙 88,340,600원, 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.08 | 2020.12.21 | 189,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 임차인 아님 |
확인되는 실제 임차인은 김민정 1명입니다. 보증금은 189,000,000원이고 배당요구가 이루어졌습니다. 현재 최저가 102,900,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,240,600원을 먼저 제외한 100,659,400원이 임차보증금에 배당되고, 원칙상 88,340,600원이 남습니다.
③ 가격 판단 — 49%라고 해서 곧바로 ‘싸다’는 아니다
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 102,900,000원으로 4회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 동일 면적 실거래 비교자료는 매칭되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가하지 않습니다.
에르하임 103동은 9세대, 준공일은 2015.01.15.이며, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 4회 유찰된 상태이므로, 낙찰 전에는 실제 주변 다세대 거래와 개별 호수의 상태를 별도로 대조하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 189,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 한국자산관리공사 가압류 | 49,027,300원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산에서는 김민정 보증금 중 88,340,600원이 미배당됩니다. 다만 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분이 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 방3, 거실, 주방, 욕실2, 세탁실, 드레스실, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 능원초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·근린생활시설·창고 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 561.0㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 806,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 지표. 에르하임 103동은 9세대이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 본건과 김민정 보증금 189,000,000원 전체에 적용되는지 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 별개로 실제 현 점유자가 누구인지 현장 및 현황조사 자료를 다시 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 14건이 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 102,900,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 동일·유사 다세대의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 착시 주의. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 88,340,600원 → 108,561,760원 → 124,729,408원으로 증가합니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수 0원으로 보는 특수한 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 0원”
이 사건을 최저가 102,900,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 김민정은 말소기준 2021.03.12.보다 앞선 2021.01.08. 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 189,000,000원은 현재 낙찰가를 크게 웃돕니다. 원칙 계산만 적용하면 88,340,600원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 사건입니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.04.22. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 102,900,000원입니다. 다만 4회 유찰·9세대 다세대이고 동일 면적의 매칭 실거래가가 확인되지 않으므로 “감정가의 49% = 시세보다 싸다”라는 결론은 금물입니다. 또한 압류 14건 중 당해세 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 실제 주변 거래 확인입니다.
