부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경12919 · 울산지방법원 · 아파트
철근콩크리트조 68.13㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

343,100,000원 3억 4,310만 감정가 365,000,000원

감정가의 94% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 255,500,000원 최저가 대비 +34%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

울산지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,555만원

최저가의 10% · 25,550,000원

감정가 대비

▼ 6.0% 싸게 매수

감정가 3.65억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰 후 가격 메리트가 생긴 권리 안전형 아파트. 다만 선순위 가등기 확인이 필요합니다.

가격 최저가 2.555억 = 최근 12개월 평균 3.63억의 70.4%로 가격 메리트 구간
자금 최저가의 10% 입찰보증금 약 2,555만원 · 인수액 0원
리스크 근저당 이후 권리는 소멸하나 갑구 1번 가등기 담보가등기 여부 확인 필요

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 70.4%까지 내려왔습니다. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 갑구 1번 가등기가 남아 있어 담보가등기 여부 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

365,000,000원 / 255,500,000원

1회 유찰

최근12개월 시세

363,000,000원

동일평형 4건 평균

최저가 ÷ 최근시세

70.4%

가격 메리트

매수인 인수

0원

임차인 없음

울산지방법원 2025타경12919. 울산 남구 신정동 복지맨션 비동 405호 아파트입니다. 감정가는 3.65억이었지만 1회 유찰 후 최저가는 2.555억으로 내려왔습니다. 권리분석상 핵심은 2022년 설정된 전주대건신용협동조합 근저당이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2025타경12919
소재지	울산광역시 남구 신정동 1617 비동 4층405호
물건종류	아파트 · 복지맨션
소유자	주식회사바다유
감정가 / 최저가	365,000,000원 / 255,500,000원
청구액	304,549,437원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮지만 가등기 확인

⚠️ 확인 필요 권리 갑구 1번 가등기(1987.06.16)는 말소기준권리 이전 권리로 표시되어 있어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 담보가등기 여부 및 현재 효력 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 발생

동일 면적 68.13㎡ 기준 최근 거래를 비교하면 최근 12개월 평균은 363,000,000원입니다. 현재 최저가는 255,500,000원으로 최근 시세 대비 낮은 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.04	68.13㎡	1	375,000,000원
2026.03	68.13㎡	5	350,000,000원
2025.06	68.13㎡	3	357,000,000원
2025.06	68.13㎡	2	370,000,000원
평균	—	12건	385,666,666원

✅ 가격 판단 최저가는 최근 12개월 평균 363,000,000원의 70.4% 수준으로 가격상 매력이 있습니다. 다만 가등기 확인 전까지 권리 안전형으로 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,377,000원
전주대건신용협동조합 근저당	319,000,000원	251,123,000원
고창군수산업협동조합 근저당	240,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 실거래

④ 입찰 체크리스트

가등기 확인. 갑구 1번 가등기의 성격과 효력을 반드시 확인해야 합니다.
가격 경쟁력. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
임차인. 조사된 임차인은 없으며 인수금액은 0원입니다.
관리·원본 확인. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 권리 확인이 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 가격 매력이 생긴 아파트입니다. 최저가는 최근 시세 대비 낮고 인수금액도 0원입니다. 다만 오래된 가등기가 존재하므로 단순 안전형으로 접근하기보다는 가등기 성격 확인 후 입찰하는 전략이 적절합니다.

부동산임의경매

가격은 좋아졌지만, 선순위 가등기는 확인해야 한다 — 울산 복지맨션 405호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮지만 가등기 확인

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 발생

③ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 권리 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	3억 6,500만원
2	2026-07-15	대기	2억 5,550만원