수원지방법원 2025타경50765. 광교중앙역에스케이뷰 에이동 1층의 125호·126호·127호를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 세 개 호실은 하나의 근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사더클컴퍼니이고, 2022.04.29. 국민은행 근저당권 채권최고액 1,740,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인은 없습니다.
감정가는 2,431,128,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 583,714,000원, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 감정가 대비 비율과 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 이 리포트에서는 감정가 대비 큰 하락을 확인하되, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 판단으로 연결하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50765 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 에듀타운로 102, 에이동 1층 125호 외 126호·127호 (이의동, 광교중앙역에스케이뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 3개호 일체 근린생활시설(음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 중 1층 · 사용승인일 2021.04.25 |
| 소유자 | 주식회사더클컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 2,431,128,000원 / 583,714,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,534,173,784원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 125호·126호·127호 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,740,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 명의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류와 수원시 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 583,714,000원 | 24.01% | 1,164,523,140원 |
| 5회 유찰 시 | 408,599,800원 | 16.81% | 1,337,886,198원 |
| 6회 유찰 시 | 286,019,860원 | 11.76% | 1,458,784,418원 |
현재 최저가 583,714,000원은 소유권 이전 당시 등기된 거래가액 580,599,000원과 비슷한 금액대이지만, 두 금액의 시점과 성격이 다르므로 이를 현재 시세로 대체해 판단해서는 안 됩니다. 확인 가능한 핵심 사실은 감정가 대비 24.01%까지 내려왔다는 점과, 4회 유찰이 이미 발생했다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 583,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,237,140원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,740,000,000원 | 575,476,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 국민은행 근저당권은 전액 배당되지 않고 1,164,523,140원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교중앙역 북서측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 광교중앙역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 제125호·제126호·제127호 3개호를 하나로 사용하며 근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물의 1층이며 사용승인일은 2021.04.25입니다.
- 도로. 남동측 왕복 5차선, 남서측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)이며 공시지가는 3,663,000원/㎡, 토지면적은 1,984.1㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역·상대보호구역 등에 포함되며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 125호·126호·127호 3개호 전체를 함께 취득하는 조건입니다. 한 호실만 따로 낙찰받는 구조가 아닙니다.
- 실제 이용 확인. 감정평가상 3개호 일체로 음식점에 이용 중이므로 내부 경계·출입구·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 현재 시장가격보다 싸다고 단정하지 말고 상권·임대수익·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2022.04.29. 국민은행 근저당권이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서도 근저당 미배당이 1,164,523,140원 남지만, 자료상 그 부족분은 매수인 인수로 계산되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 임차인은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.04.29. 국민은행 근저당권을 기준으로 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 측면에서는 이미 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 3개호 일괄매각에 음식점으로 이용 중인 근린생활시설이라는 특성이 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다, 그 가격에 3개호 상가 전체를 취득할 실익이 있는지를 따져보는 것이 핵심입니다.
