울산지방법원 2025타경12966. 울산 동구 동부동 328, 건물 외부표기 ‘그린코아’의 4층 402호입니다. 감정평가상 근린생활시설로, 상호는 남목기원으로 확인됩니다. 현재 소유자는 유동철이고, 2015.06.01. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현 사건의 말소기준권리는 2022.05.06. 설정된 방어진농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 48,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 삼성카드 주식회사와 농협은행 주식회사의 가압류, 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 크게 내려왔습니다. 감정가 103,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,329,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 확인되는 실거래 비교값이 없으므로 이 34.3%만 가지고 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 사용상태와 실제 점유·임대관계가 가격과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있어 현장 확인 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12966 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 328 4층402호 · 도로명 울산광역시 동구 남목18길 2-2 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호 : 남목기원) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 · 4층 402호 · 사용승인일 1991.12.30. |
| 소유자 | 유동철 · 2015.06.01. 임의경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 35,954,449원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.05.06. 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.09.19. 삼성카드 주식회사 가압류 29,736,994원, 2025.11.05. 농협은행 주식회사 가압류 34,194,043원, 2025.12.02. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당산정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가 35,329,000원은 감정가 103,000,000원의 34.3% 수준입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체는 응찰가격이 계속 낮아졌음을 의미하지만, 이번 자료에서 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 35,329,000원 | 77,637,959원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 88,045,882원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17,311,210원 | 95,331,429원 | 0원 |
그린코아 관련 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다. 현재 사건 역시 이미 3회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌더라도 실제 매매시장의 수요와 적정가격이 검증되지 않았다는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 |
| 1. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 48,000,000원 | 34,293,078원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,736,994원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 34,194,043원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 111,931,037원 중 채권자 배당은 34,293,078원으로 산정되며, 미배당은 77,637,959원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 동부동 소재 남목파출소 북측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설·시장·아파트·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 4층 402호는 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 ‘남목기원’입니다. 건물 외부표기는 ‘그린코아’입니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 소로3류와 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상5층 건물이며 사용승인일은 1991.12.30.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 환금성 지표. 그린코아 관련 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건도 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. ‘남목기원’의 실제 운영자와 점유 근거, 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가와 시세를 분리. 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 별도의 근린시설 매매·임대 시세 확인이 필요합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 매각가 가정에서는 채권 총액 111,931,037원 중 77,637,959원이 미배당으로 남습니다. 다만 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 외부표기 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 건물 외부표기를 ‘그린코아’로 확인하고 있으므로 현장 식별 시 이를 기준으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 방어진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 산정상 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 감정가 103,000,000원에서 35,329,000원까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래값이 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%라는 점까지 고려하면 이 물건은 권리는 확인 가능하지만 가격과 점유는 현장에서 다시 검증해야 하는 유형입니다.
