울산지방법원 2025타경12966. 울산 동구 동부동 328, 4층 402호의 집합건물로 감정평가상 근린생활시설이며 상호는 ‘남목기원’으로 이용 중입니다. 건물 외부표기는 그린코아입니다. 현재 소유자는 유동철이고, 2015년 6월 1일 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2022년 5월 6일 설정된 방어진농업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 삼성카드 주식회사 가압류 29,736,994원, 농협은행 주식회사 가압류 34,194,043원, 방어진농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수권리보다 3회 유찰된 근린시설의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12966 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 328 4층 402호 |
| 도로명 | 울산광역시 동구 남목18길 2-2 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호 : 남목기원) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 · 4층 402호 · 사용승인일 1991.12.30 |
| 소유자 | 유동철 (2015.06.01 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 35,954,449원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현존 권리 중 기준이 되는 것은 2022년 방어진농업협동조합 근저당이고, 그 이후 설정된 삼성카드·농협은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가는 103,000,000원이고 현재 최저매각가는 35,329,000원으로, 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오는 24,730,300원, 5회 유찰 시나리오는 17,311,210원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 35,329,000원 | 77,637,959원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 24,730,300원 | 88,045,882원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 17,311,210원 | 95,331,429원 |
다만 이 물건은 근린생활시설이고, 비교 가능한 실거래 가격 자료로 현재 가격을 검증할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 3회 유찰 자체가 시장에서 가격·용도·환금성에 대한 부담이 있었음을 보여주는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,922원 |
| 1. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 48,000,000원 | 34,293,078원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,736,994원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 34,194,043원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 111,931,037원 중 예상 배당액은 34,293,078원이며 미배당은 77,637,959원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 청구액 35,954,449원도 전액 충족되지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 동부동 소재 남목파출소 북측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설·시장·아파트·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 ‘남목기원’입니다. 건물 외부표기는 ‘그린코아’입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 4층 402호로, 사용승인일은 1991.12.30입니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로3류와 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용되는 토지이며 공시지가는 1,225,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린생활시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 낙찰 후 재매각과 임대수요를 아파트와 같은 기준으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 35,329,000원은 감정가의 34.3%지만 실제 시세 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 현장 임대료와 주변 근린시설 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태. 감정평가상 ‘남목기원’으로 이용 중입니다. 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.05.06 방어진농업협동조합 근저당입니다. 등기부와 매각물건명세서의 최종 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 3회 유찰됐다는 결과만 보지 말고 상가 수요, 내부 상태, 접근성, 수익성 등 실제 유찰 원인을 점검해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 근저당권자도 채권최고액을 전액 배당받지 못하고 후순위 가압류는 예상 배당이 0원입니다. 다만 이 미배당 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 관리·세금 확인. 미납 관리비와 체납세금 등 등기 외 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 방어진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 사건은 아닙니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 103,000,000원에서 3회 유찰돼 35,329,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수 기회라고 결론낼 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없고, 1991년 사용승인된 근린생활시설이며 실제로 반복 유찰된 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 사건은 할인율보다 실제 임대수익과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
