수원지방법원 2025타경51607. 광교역 동측 인근 리치프라자3의 지하2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 전용주차장입니다. 현재 최저매각가는 1,003,046,000원으로 감정가 1,432,923,460원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2025년 2월 11일 여수수산업협동조합의 강제경매개시결정이고, 그 뒤에 등기된 국가와 수원시의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
권리관계만 보면 임차인과 매수인 인수금이 없어 비교적 단순합니다. 그러나 신청채권자의 청구액은 4,196,550,424원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 현재 가격에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 990,615,540원이 신청채권자에게 배당되고, 3,205,934,884원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액은 아니지만, 채권이 매각대금만으로 충족되지 않는 구조라는 점은 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 지하2층 201호 (이의동, 리치프라자3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 전용주차장 |
| 소유자 | 리치아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,432,923,460원 / 1,003,046,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 4,196,550,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 압류는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 2017년 코리아신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 이루어졌으나 같은 해 신탁등기가 말소되고 신탁재산이 리치아이주식회사에 귀속됐습니다. 이후 2025년 강제경매가 개시됐고, 그 뒤 국가 및 수원시가 압류를 등기했습니다. 해당 압류는 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가보다 429,877,460원 낮은 1,003,046,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 이용상태가 아파트나 오피스텔이 아닌 전용주차장이므로 일반 주거용 집합건물과 같은 방식으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,003,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,430,460원 |
| 1. 경매개시결정 · 여수수산업협동조합 | 4,196,550,424원 | 990,615,540원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 3,205,934,884원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 신청채권자 배당에 사용되며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교역(신분당선) 동측 인근으로 대단지아파트, 학교, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 광교역의 위치 및 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 전용주차장으로 이용 중입니다. 토지 지목과 토지이용상황도 주차장 및 주차장 등으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하2층·지상8층 건물이며 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 소화전 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며 남측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·주차장·택지개발지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전용 범위 확인. 지하2층 201호가 실제로 포함하는 주차면과 통로, 램프, 기계설비 및 공용부분의 경계를 집합건축물대장과 도면으로 확인하세요.
- 이용권한 확인. 다른 구분소유자나 상가 이용자가 해당 주차장을 사용할 권리를 보유하는지, 관리규약과 분양계약 관계를 확인해야 합니다.
- 수익 검증. 현재 주차수입, 월별 이용률, 계약주차 현황과 운영비를 확인해 1,003,046,000원의 실질 수익률을 계산해야 합니다.
- 관리비·공용비용 확인. 체납 관리비와 시설 유지·보수비, 전기료, 보험료 등 전용주차장 운영에 수반되는 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국가 및 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권과 당해세 내역은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건은 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이어서, 낙찰자가 별도의 보증금이나 후순위 압류를 떠안을 가능성은 낮습니다. 권리분석만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 그러나 감정평가상 이용상태가 전용주차장이고 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가 1,003,046,000원이 시장가보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다. 신청채권 미배당액 3,205,934,884원도 매수인 인수는 아니지만 채권액에 비해 담보가치가 크게 부족한 경매 구조를 보여줍니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 주차장 운영수익과 독립 처분 가능성, 실제 이용관계를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.