임차인 인수 위험 없이 최저가가 최근 거래 평균 대비 66.9% 수준이며 권리 소멸 구조가 명확해 종합 S 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다. 1회 유찰 후 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 66.9% 수준으로 내려와 가격 경쟁력이 생긴 안전형 아파트입니다.
감정가
159,000,000원
평가금액
최저가
111,300,000원
1회 유찰
실질취득
111,300,000원
인수 0원
핵심지표
66.9%
최근12개월 평균 대비
울산지방법원 2025타경13098. 울산 중구 태화동 진영동부아파트 104동 501호 아파트입니다. 전용면적 59.94㎡ 규모로, 권리분석 핵심은 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다. 2011년 설정된 근저당권이 말소기준권리가 되며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
핵심 권리 흐름 — 인수 위험 없음
✅ 권리 결론 임차인 인수 부담이 없고 삼성생명보험주식회사의 근저당권 등 매각 대상 권리는 배당 후 정리됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경13098
소재지
울산광역시 중구 태화동 412-2 진영동부아파트 104동 5층501호
용도 / 전용
아파트 · 전용 59.94㎡
소유자
최명숙
감정가 / 최저가
159,000,000원 / 111,300,000원
신청채권자 / 청구
한국주택금융공사 / 9,911,203원
매각기일
2026.07.15
시세 비교 — 최근 거래 대비 충분한 할인
진영동부 59.94㎡ 기준 최근 12개월 거래 12건의 평균은 166,250,000원입니다. 최저매각가는 최근 평균 대비 66.9%이며 최신 거래 172,000,000원과 비교해도 할인 폭이 있습니다.
거래월
층
거래가
2026.07
4
172,000,000원
2026.07
11
150,000,000원
2026.06
8
175,000,000원
2026.06
10
185,000,000원
2026.05~2025.12
8건
150,000,000~183,000,000원
평균
12건
166,250,000원
배당 분배 (최저가 기준)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 존재합니다.
예상 배당표
항목
금액
집행비용
2,358,200원
삼성생명보험주식회사 근저당
72,000,000원
소유자 잔여
36,941,800원
입찰 체크리스트
권리 확인. 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이며 매각 후 소멸 구조입니다.
가격 확인. 최근 12개월 평균 거래가 166,250,000원 대비 최저가 111,300,000원으로 할인 구간입니다.
현장 확인. 임대관계와 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 관리비 체납 여부는 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 확보”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 권리 정리가 가능한 구조이며, 1회 유찰로 최저매각가가 최근 거래 수준보다 낮아졌습니다. 감정가 대비 할인만 보는 것이 아니라 최근 12개월 거래와 최신 거래를 기준으로 판단해도 가격 매력이 확인됩니다. 권리와 가격 두 요소가 모두 양호한 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
울산광역시 중구 태화동 412-2 진영동부아파트 104동 5층501호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경13098
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-15 10:00
·133호 입찰법정
물건
진영동부아파트 104동 5층501호
철근콘크리트조 / 59.94㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
울산광역시 중구 태화동 412-2 진영동부아파트 104동 5층501호
2026-01-13 13:22
