수원지방법원 2025타경51607. 광교역 동측 인근 리치프라자3의 4층 407호로, 감정평가상 이용상태는 전용주차장입니다. 등기상 공유자는 리치아이주식회사와 코리아신탁주식회사이고, 경매개시결정은 리치아이주식회사 지분 1021.249/1141.85에 기입돼 있습니다. 이를 비율로 환산하면 약 89.44%입니다. 코리아신탁주식회사 명의의 120.601/1141.85, 약 10.56%는 별도 공유지분으로 남는 구조이므로, 낙찰자가 목적물 전체의 단독소유자가 되는 경매가 아닙니다.
감정가 828,232,939원에서 한 번 유찰돼 최저매각가는 579,763,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 할인율은 오직 감정가 대비 수치일 뿐입니다. 동일하거나 유사한 전용주차장 지분의 실거래 비교자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 “70%니까 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 4층 407호 (이의동, 리치프라자3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 전용주차장 |
| 매각 대상 지분 | 리치아이주식회사 지분 1021.249/1141.85 · 약 89.44% |
| 잔존 공유지분 | 코리아신탁주식회사 지분 120.601/1141.85 · 약 10.56% |
| 감정가 / 최저가 | 828,232,939원 / 579,763,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 4,196,550,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 지분·신탁·말소 내역을 함께 봐야 한다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.11. 리치아이주식회사 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 기입된 동수원세무서장 압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 예상배당상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 감정가 70%가 곧 시장 할인은 아니다
현재 최저가는 579,763,000원으로 감정가 828,232,939원의 70%입니다. 2회 유찰 시 405,834,100원, 3회 유찰 시 284,083,870원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재가와 각 유찰가격이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 579,763,000원 | 6,174,405,054원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 405,834,100원 | 6,346,594,665원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 284,083,870원 | 6,466,663,728원 | 0원 |
가격보다 더 큰 환금성 제약은 용도와 소유구조입니다. 전용주차장이라는 제한된 용도, 전체가 아닌 89.44% 지분매각, 코리아신탁주식회사 명의의 잔존 공유지분, 공유자의 우선매수 가능성이 동시에 존재합니다. 일반적인 주거용 집합건물보다 매수자층과 재매각 경로가 제한될 수 있으므로, 감정가 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 579,763,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,197,630원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 340,920,000원 | 340,920,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 334,200,000원 | 230,645,370원 |
| 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 328,320,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 328,320,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 340,920,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 수협은행 | 347,640,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 신선새마을금고 | 529,100,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 여수수산업협동조합 | 4,196,550,424원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 집행비용 8,197,630원을 제외한 571,565,370원이 채권자에게 배당되고, 총 채권 미배당은 6,174,405,054원입니다. 신청채권자 여수수산업협동조합의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교역(신분당선) 동측 인근으로 대단지 아파트, 학교, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 광교역의 위치·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 대상 호실의 이용상태는 전용주차장입니다. 토지 지목과 이용상황도 주차장·주차장 등으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 8층 건물이며 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·광교지구 지구단위계획구역·주차장·택지개발지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 광교역 접근성은 장점이나, 전용주차장 용도와 일부 지분 소유구조가 매수자층을 제한하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 특정. 리치아이주식회사 지분 1021.249/1141.85만 매각되는지 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 코리아신탁주식회사 명의 지분 120.601/1141.85의 신탁 목적, 수익자, 처분권한과 공유관계를 확인하세요.
- 말소·배당 불일치 확인. 2017.05.15. 및 2018.06.08. 말소된 근저당권이 예상배당표에 반영된 이유를 법원 기록과 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 해당 매각기일에 공유자의 우선매수 신고와 보증금 제공 여부를 확인하고, 최고가 입찰 후에도 우선매수 가능성이 있음을 반영하세요.
- 국세·지방세. 압류 3건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인하세요.
- 현황·사용관계. 전용주차장 구획의 위치, 독립 사용 가능성, 출입 방식, 실제 점유·임대 상태와 공유자의 사용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·운영비. 공용부분 관리비와 주차장 운영 관련 체납액, 관리규약상 권리·의무를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고 동일 건물 또는 인근 전용주차장과 지분 거래의 실제 수익성과 처분 가능성을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 “무엇의 89.44%인가”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 828,232,939원에서 한 번 유찰돼 579,763,000원까지 내려온 물건입니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 낙찰 대상은 일반적인 독립 호실 전체가 아니라 전용주차장으로 이용되는 집합건물의 약 89.44% 지분입니다. 나머지 약 10.56%는 코리아신탁주식회사 명의로 남고, 공유자 우선매수 가능성도 있습니다.
여기에 등기상 말소된 근저당권과 예상배당표의 배당항목이 일치하지 않는 문제가 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 579,763,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만, 시세 대비 할인은 확인되지 않았습니다. 지분범위·신탁원부·말소권리·공유자 우선매수·주차장 사용관계를 모두 해소하기 전까지는 가격보다 권리구조와 환금성 위험을 우선해야 하는 고난도 지분경매입니다.