매력지수 A등급 · 권리 깨끗·인수 0원이며 1회 유찰 후 최근 시세 대비 가격 메리트 확보
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수 0원이며 최저가가 최근 12개월 평균의 76% 수준으로 가격 여지가 있어 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하는 권리 안전형 아파트입니다. 감정가 93,500,000원에서 1회 유찰되어 최저가 65,450,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 86,166,666원의 76% 수준으로 가격 부담이 낮아졌습니다.
감정가 / 최저가
93,500,000원
65,450,000원(1회 유찰)
최근 12개월 시세
86,166,666원
최근 거래 3건 평균
최저가 ÷ 시세
76.0%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
울산지방법원 2026타경34. 양산시 상북면 석계리 진일석계2차아파트 201동 1407호, 아파트 물건입니다. 말소기준권리는 2024년 7월 12일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 인수 위험도 없습니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2026타경34 (임의경매)
소재지
경상남도 양산시 상북면 석계리 237-1 진일석계2차아파트 201동 14층1407호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 아파트로 이용 중
소유자
박만수
감정가 / 최저가
93,500,000원 / 65,450,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 국민은행 / 54,434,354원
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 떠안을 권리가 없다
말소기준권리인 을구 9번 국민은행 근저당권 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 우리은행 근저당권, 전세권 표선이 등기는 등기부상 이미 말소되어 있으며, 현재 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
진일석계2 단지 동일 면적 중심 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 86,166,666원, 최신 거래는 2026년 6월 85,000,000원입니다. 현재 최저가 65,450,000원은 최근 시세 대비 낮은 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.06
67.35㎡
8층
85,000,000원
2026.05
67.35㎡
15층
80,000,000원
2026.01
67.35㎡
14층
93,500,000원
2025.05
67.35㎡
8층
83,500,000원
2025.03
67.35㎡
4층
85,000,000원
평균
—
12건
85,000,000원
✅ 가격 판단 최저매각가 65,450,000원은 최근 12개월 평균 86,166,666원의 약 76% 수준입니다. 감정가 대비 할인뿐 아니라 최근 거래 대비도 할인 구간으로 판단됩니다.
③ 예상배당표 (최저가 65,450,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,578,100원
을구 9번 근저당권 · 국민은행
55,000,000원
55,000,000원
소유자 교부
-
8,871,900원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수도 없어, 낙찰 후 권리 부담은 낮습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 양산시 상북면 석계리 소재 진일석계2차아파트로 상북초등학교 서측 인근에 위치하며 학교·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 진입 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
단지. 진일석계2 단지는 총 240세대, 사용승인일 1992.06.04로 구축 아파트입니다.
환금성. 최근 거래는 지속되고 있으나 거래 규모와 구축 단지 특성상 지역 수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최근 12개월 평균 대비 할인 구간이지만, 개별 층·상태 차이를 감안해 응찰가를 설정해야 합니다.
권리. 국민은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유. 임대관계는 미상으로 현장 점유 확인이 필요합니다.
관리비. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 내려왔다”
이 물건은 권리분석 측면에서 복잡성이 낮습니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 매수인 인수금액도 0원입니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아져 가격 검토가 가능한 구간에 진입했습니다. 다만 구축 아파트라는 점과 지역 환금성을 함께 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 중요합니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경상남도 양산시 상북면 석계리 237-1 진일석계2차아파트 201동 14층1407호
법원·사건
울산지방법원
·2026타경34
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-15 10:00
·133호 입찰법정
물건
진일석계2차아파트 201동 14층1407호
철근콘크리트조 / 67.35㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 양산시 상북면 석계리 237-1 진일석계2차아파트 201동 14층1407호
2026-02-11 11:09
