79,919,000원
울산지방법원 2026타경10044. 울산 남구 신정동 지움포유 10층1001호 아파트입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 233,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 79,919,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 잔액 인수를 먼저 봐야 합니다.
실제 임차인은 안성윤 1명입니다. 주민등록일은 2020.10.27, 점유개시일은 2020.11.26, 확정일자는 2020.10.28이며 임차보증금은 231,000,000원입니다. 말소기준인 2025.06.16 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 판정되어 있고, 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제권도 있습니다. 하지만 현재 최저가 79,919,000원으로는 보증금을 전액 변제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10044 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 10층1001호 · 도로명 울산광역시 남구 팔등로41번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 61.5㎡ |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 79,919,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 256,038,546원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
등기상 2024.12.11 설정된 안성윤의 주택임차권은 보증금 231,000,000원입니다. 원계약은 2020.10.16 보증금 220,000,000원, 재계약은 2022.11.02이며 11,000,000원이 증액됐습니다. 주민등록일 2020.10.27, 확정일자 2020.10.28, 점유개시일 2020.11.26으로 말소기준 2025.06.16보다 앞섭니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안성윤 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.27 / 2020.10.28 | 231,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
배당요구도 이루어졌지만 배당재원이 부족합니다. 매각물건명세서에는 이 임차권자의 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명의 보증금입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 232,838,542원을 비교해야 한다
지움포유 동일면적 61.5㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 219,250,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 217,500,000원, 최신 2026.01 거래는 210,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -1.0%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.5㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 61.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 61.5㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 57.77㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 61.5㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 61.5㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.5㎡ | 2건 | 217,500,000원 |
최저매각가만 최근 12개월 평균과 비교하면 36.7%에 불과하지만 이 숫자로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 임차보증금 잔액 인수까지 합친 실질취득 232,838,542원은 최근 12개월 평균보다 15,338,542원 높고, 최신 거래보다 22,838,542원 높습니다. 감정가 233,000,000원과도 불과 161,458원 차이입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,838,542원 |
| 1. 임차인 안성윤 보증금 | 231,000,000원 | 78,080,458원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 256,038,546원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | - | 152,919,542원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 임차인 배당에 소진됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 256,038,546원은 예상배당 0원이며, 이 채권 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인이 주의할 금액은 선순위 임차보증금의 미배당 잔액 152,919,542원입니다.
④ 더 유찰돼도 실질취득은 약 232,000,000원대
이 사건의 가장 중요한 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 대신 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 커집니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 79,919,000원 | 152,919,542원 | 232,838,542원 |
| 4회 유찰 시 | 55,943,300원 | 176,463,679원 | 232,406,979원 |
| 5회 유찰 시 | 39,160,310원 | 192,944,576원 | 232,104,886원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 입지. 태화로터리 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.05.24이며 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물입니다. 난방·위생급배수·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 토지는 802.0㎡, 평지·정방형·소로각지입니다. 공시지가는 2,033,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 지움포유는 48세대이고 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 210,000,000원이며 최근 구간 추세는 -1.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차 판단 기준은 79,919,000원이 아니라 인수액을 더한 232,838,542원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 보증금 231,000,000원 중 배당 후 미변제 잔액은 매수인 인수 대상이므로 실제 배당 결과를 기준으로 최종 인수액을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 232,406,979원·232,104,886원으로 약 232,000,000원대에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 219,250,000원보다 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 비교해야 하며 추세도 -1.0%입니다.
- 호수 원본 대조. 사건 소재지의 1001호와 감정요항 건물구조 기재의 1005호 차이를 등기사항전부증명서·감정평가서 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 79,919,000원”이 이 물건의 가격이 아니다
세 차례 유찰된 최저매각가만 보면 감정가 233,000,000원짜리 아파트를 79,919,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 안성윤의 보증금은 231,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 152,919,542원입니다. 이를 더한 실질취득은 232,838,542원으로 사실상 감정가 수준입니다.
더 중요한 것은 유찰이 계속돼도 구조가 달라지지 않는다는 점입니다. 최저가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 커져 4회 유찰 시 232,406,979원, 5회 유찰 시에도 232,104,886원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 217,500,000원과 최신 거래 210,000,000원보다 여전히 높습니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸다. 이 사건은 그 차이를 놓치면 안 되는 대표적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.
