울산지방법원 2026타경10044. 울산 남구 신정동 지움포유 아파트입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 233,000,000원에서 55,943,000원까지 내려와 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 안성윤은 2020.10.27 전입했고 2020.10.28 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 231,000,000원입니다. 말소기준권리인 2025.06.16 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 이 사건 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 55,943,000원을 기준으로 집행비용 1,406,974원을 먼저 제외하면 임차인에게 54,536,026원이 배당되고, 보증금 중 176,463,974원이 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰가와 인수액을 합친 232,406,974원입니다. 최저가가 더 내려가도 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 늘어나는 구조이므로, 5,594만원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10044 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 팔등로41번길 9 |
| 물건종류 | 아파트 · 전용 61.5㎡ |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 55,943,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 256,038,546원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안성윤 | 전유부분전부 | 2020.10.27 | 2020.10.28 | 231,000,000원 | 대항력 우선변제 잔액 인수 |
임차인 안성윤은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 2020.10.27 전입, 2020.10.28 확정일자를 갖추고 있고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 “임대차보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수”하는 취지가 명시되어 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 231,000,000원 중 54,536,026원만 배당되므로 176,463,974원이 매수인 부담으로 남습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
지움포유 전용 61.5㎡ 실거래 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2026.01 거래가 210,000,000원, 2025.04 거래가 225,000,000원이며 최근 12개월 평균은 217,500,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 -1.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.5㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 61.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 61.5㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 57.77㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 61.5㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 61.5㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 61.5㎡ | 2건 | 217,500,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 25.7% 수준이지만, 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 실제 부담해야 할 현재 회차 실질취득은 232,406,974원으로 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 210,000,000원을 모두 넘어섭니다. 전체 12건 평균 219,250,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 싸다”거나 “4회 유찰로 가격 메리트가 커졌다”고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,406,974원 |
| 1. 임차인 안성윤 보증금 | 231,000,000원 | 54,536,026원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 256,038,546원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 변제되지 않아 176,463,974원이 남고, 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 256,038,546원에는 배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태화로터리 남동측 인근에 위치하며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.05.24이며 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물입니다. 난방, 위생·급배수, 승강기, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,033,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지움포유는 48세대이며 최근 실거래 12건은 200,000,000원부터 245,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 217,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 입찰 판단 기준은 55,943,000원이 아니라 인수액까지 합친 232,406,974원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 배당예상에서는 안성윤에게 54,536,026원이 배당되고 176,463,974원이 남습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 실질부담 232,104,882원, 6회 유찰 시 231,893,417원으로 낙찰가 하락 폭만큼 인수액이 증가합니다.
- 시세 기준 보수적 접근. 최신 거래 210,000,000원, 최근 12개월 평균 217,500,000원이며 최근 흐름은 -1.0%입니다.
- 권리 원본 대조. 을구 1번 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 및 실제 배당 결과를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,594만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 55,943,000원이지만, 실제 투자 판단에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 231,000,000원입니다. 현재 회차 기준 보증금 중 176,463,974원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어오고, 낙찰가까지 합치면 총부담은 232,406,974원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 210,000,000원이고 최근 추세도 -1.0%입니다. 따라서 4회 유찰이라는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 최저가는 크게 낮아졌지만 실질취득은 시세 이상. 권리 인수를 포함해 계산하면 현재 회차의 가격 매력은 낮습니다.
