울산지방법원 2026타경10078. 양산시 중부동 진흥에이원 201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 203,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 48,740,000원, 감정가의 24.01%까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 선순위 권리가 먼저입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.08.31 설정된 중소기업은행 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤의 신용보증기금·양산농업협동조합·부산신용보증재단·부산시중앙신용협동조합 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2016.11.04 갑구 10번(전 1) 가등기 관련 권리는 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10078 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 중부동 162-2 진흥에이원 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 신지홍 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 48,740,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 131,889,941원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준 ‘앞’의 가등기
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건의 인수 위험은 임차인이 아니라 등기부에 있습니다. 갑구 10번(전 1)은 2016.11.04 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기 관련 등기가 이기되어 있고, 기록에는 2017.02.08 매매 및 거래가액 210,000,000원이 함께 표시돼 있습니다. 해당 권리는 말소기준권리보다 선순위이고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 비교표본부터 보수적으로
진흥에이원 실거래는 8건이 확인되고 전체 평균은 120,875,000원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 97,666,666원, 최신 거래는 2026.06 110,000,000원이며 최근 구간은 과거 대비 -27.5%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.55㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 46.12㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2025.09 | 77.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 73.55㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 77.58㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2021.06 | 77.58㎡ | 6 | 141,000,000원 |
| 2021.06 | 77.58㎡ | 6 | 141,000,000원 |
| 2021.06 | 82.58㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 97,666,666원 |
현재 최저가 48,740,000원은 최근 12개월 평균의 49.9%입니다. 하지만 본건 비교대상 면적은 117.92㎡이고 최근 실거래 면적은 46.12㎡~82.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 49.9%를 그대로 할인율이나 적정가치로 해석하면 안 됩니다. 특히 최근 시세 자체도 -27.5% 하락 추세라 전체 평균 120,875,000원은 가격 메리트의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,320원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 47,462,680원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 8,972,232원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양산농업협동조합 | 20,452,194원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,177,321원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 10,051,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 206,653,494원 중 예상 배당은 47,462,680원이고 미배당은 159,190,814원입니다. 금액상 임차보증금 승계액은 없지만, 이 계산은 말소기준 전 갑구 10번 가등기 관련 권리의 법률상 인수위험을 금액으로 환산한 것이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제201호이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역입니다.
- 공시지가. 837,400원/㎡이며 토지면적은 887.0㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 진흥에이원은 21세대, 2008.06.09 준공이며 경매물건 평균 유찰 4.5회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 10번 원본 확인. 2016.11.04 매매예약 가등기, 2017.02.08 매매, 2022.06.08 이기 관계와 현재 효력을 원등기에서 직접 확인해야 합니다.
- 담보가등기 여부 확인. 단순 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지에 따라 법률효과가 달라질 수 있으므로 종류를 확정해야 합니다.
- 인수 범위 확인. 해당 선순위 권리가 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있으므로 본등기 가능성 및 매수인에게 미치는 범위를 확인해야 합니다.
- 시세표본 주의. 본건 비교대상 면적 117.92㎡와 실거래 면적이 일치하지 않으므로 48,740,000원이 최근 평균의 49.9%라는 수치만으로 적정가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 대비 -27.5% 하락 추세입니다. 전체 평균 120,875,000원보다 최근 12개월 평균 97,666,666원과 최신 110,000,000원을 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 4회 유찰의 의미. 현재 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 평균 유찰 4.5회·매각률 0.0%인 점을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저
감정가 203,000,000원이 48,740,000원까지 내려와 표면 할인폭은 큽니다. 최근 12개월 거래 평균 97,666,666원과 비교해도 최저가는 49.9% 수준입니다. 그러나 최근 시세는 -27.5% 하락 추세이고 실거래 비교면적도 본건과 일치하지 않습니다. 무엇보다 말소기준권리보다 앞선 갑구 10번 가등기 관련 권리가 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다.
따라서 이 사건은 “4회 유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라, 선순위 가등기의 성격과 인수 범위를 먼저 확정해야 하는 권리확인형 물건입니다. 후순위 가압류와 임차인 문제보다 갑구 10번이 결정적입니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확인 전에는 입찰가를 논할 단계가 아닙니다.
