69,629,000원
울산지방법원 2026타경10078. 양산시 중부동 진흥에이원 2층 201호입니다. 사건 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 203,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 69,629,000원입니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리보다 앞선 가등기입니다.
말소기준은 2022.08.31. 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 144,000,000원)입니다. 그보다 뒤의 신용보증기금·양산농업협동조합·부산신용보증재단·부산시중앙신용협동조합 가압류, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2016.11.04. 접수된 갑구 10번 가등기는 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원과 별개로 등기상 선순위 권리 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10078 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 중부동 162-2 진흥에이원 201호 · 도로명 경상남도 양산시 일동6길 2 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 신지홍 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 69,629,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 131,889,941원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 확인 | 2026.07.24 · 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 승부처
확인된 임차인 신고 자료는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 보증금을 인수액에 더할 자료는 없지만, 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 신뢰도부터 봐야 한다
진흥에이원의 최근 거래 중 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 97,666,666원, 최신 거래는 2026.06. 110,000,000원입니다. 현재 최저가 69,629,000원은 최근 12개월 평균의 71.3%입니다. 다만 대상 면적은 117.92㎡로 표시된 반면 수집된 거래 면적은 46.12㎡·73.55㎡·77.42㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.55㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 46.12㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2025.09 | 77.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 73.55㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 77.58㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2021.06 | 77.58㎡ | 6 | 141,000,000원 |
| 2021.06 | 77.58㎡ | 6 | 141,000,000원 |
| 2021.06 | 82.58㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 97,666,666원 |
진흥에이원은 21세대, 2008.06.09. 준공으로 집계되어 있고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회, 낙찰률은 0%로 표시됩니다. 현재 이미 3회 유찰된 점을 함께 보면, 시장에서 환금성이 높게 평가된 물건으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,322원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 67,975,678원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 8,972,232원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 양산농업협동조합 | 20,452,194원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,177,321원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 10,051,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 206,653,494원 중 예상 배당은 67,975,678원이고 미배당은 138,677,816원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 이는 말소기준 전 가등기의 권리 인수 문제와 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 138,677,816원 |
| 4회 유찰 시 | 48,740,300원 | 47,462,975원 | 159,190,519원 |
| 5회 유찰 시 | 34,118,210원 | 33,104,082원 | 173,549,412원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 북부동 소재 양산초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지이며 동측으로 소로와 접합니다. 일반상업지역이고 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 837,400원/㎡이며 토지면적은 887.0㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 21세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 4.2회·낙찰률 0%로 집계돼 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인부터 확인. 갑구 10번 가등기의 담보가등기 여부, 피담보채권 존재 여부, 말소 가능성 및 매각물건명세서의 인수 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 210,000,000원을 단순 인수금으로 보지 말 것. 등기에는 거래가액 210,000,000원이 기재돼 있으나, 이것만으로 매수인 확정 부담액을 산정할 수 없습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 거래 표본의 면적이 대상 117.92㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 97,666,666원을 대상 호실의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 27.5% 낮은 흐름입니다. 전체 평균 120,875,000원보다 최근 자료를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 가등기 관련 원인서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격”보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다
감정가 203,000,000원에서 69,629,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 평균 대비 71.3%라는 숫자만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율보다 선순위 가등기의 실체가 우선입니다. 2016년 가등기가 2022년 말소기준 근저당보다 앞서고 등기 데이터상 매수인 인수로 남아 있기 때문에, 권리 성격이 확정되지 않는 한 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
여기에 최근 거래 추세가 -27.5%이고, 실거래 표본 면적도 대상 면적과 일치하지 않으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.2회·낙찰률 0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 “저가라서 매수”가 아니라 “가등기 해소 가능성을 확인한 뒤 가격을 계산”입니다. 권리 확인 전 단계에서는 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
