울산지방법원 2026타경10165. 울산 동구 동부동 ‘아성오우션맨션아파트’ 101동 8층 807호, 전용 70.02㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 테라진주식회사이고, 2021년 10월 28일 거래가액 140,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2024년 2월 6일 설정된 김수현의 주택임차권 135,000,000원과 2026년 1월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김수현은 2022년 2월 4일 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2024년 2월 6일 임차권등기까지 마쳐 말소기준인 2026년 1월 29일 경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당에서 받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 신청채권자가 미변제 보증금에 대한 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고, 을구 6번 임차권등기가 매각으로 말소되는 데 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 350-1 아성오우션맨션아파트 101동 8층807호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 70.02㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 8층 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 테라진주식회사 (2021.10.28. 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (현재 회차 3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,195,762원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 확인되는 실제 임차인은 김수현 1명입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 17일, 점유개시는 2022년 1월 28일, 주민등록 및 확정일자는 모두 2022년 2월 4일입니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위이고 대항력과 우선변제권이 있습니다. 2024년 2월 6일에는 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 101동 8층 807호 70.02㎡ · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2022.02.04 / 2022.02.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득액 기준으로 봐야 한다
이 사건은 확약서 반영 후 실질 인수액이 0원이므로, 가격 비교 기준은 현재 최저매각가인 91,700,000원입니다. 아성오우션맨션의 최근 12개월 평균 거래금액은 115,333,333원, 최신 거래는 2026년 1월 전용 70.02㎡ 9층 131,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 70.02㎡ | 9 | 131,000,000원 |
| 2025.11 | 70.02㎡ | 9 | 131,000,000원 |
| 2025.11 | 64.26㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 115,333,333원 |
전체 12건 평균은 118,791,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 실질취득액 91,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 79.5%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 12개월 거래 수준은 과거 거래군보다 -3.8% 낮아져 있어, 시장 자체는 상승장이 아니라 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금 | 135,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,195,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 김수현 보증금의 미배당액은 45,350,600원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동부초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·일반주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 8층 807호이며, 남향·복도식입니다. 위생급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경보호구역 및 준보전산지 관련 제한이 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 아성오우션맨션은 298세대이며 사용승인일은 1992.05.19입니다. 최근 거래는 존재하지만 최근 흐름은 -3.8%로 하락하고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석은 확약서의 효력이 핵심입니다. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 을구 6번 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당액과 인수액을 혼동하지 않기. 현재 배당표만 보면 김수현 미배당액은 45,350,600원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 하락 추세 반영. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 79.5%지만, 최근 거래 수준은 과거 대비 -3.8%입니다. 응찰가를 올릴수록 가격 안전마진은 줄어듭니다.
- 3회 유찰의 의미. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회이고 현재 사건 역시 3회 유찰입니다. 낮은 최저가만 보지 말고 실제 수요와 향후 매도 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 관리비 체납 및 현 점유 상태는 현장과 관리주체를 통해 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 확약서가 승부처
이 물건을 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 판단하면, 현재 최저가 91,700,000원에 미배당 보증금을 더 떠안는 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당액 45,350,600원을 보여줍니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 신청채권자의 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서가 명시돼 있다는 점이 결정적으로 다릅니다.
그 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득액은 91,700,000원입니다. 최근 12개월 평균 115,333,333원의 79.5%이고 최신 전용 70.02㎡ 거래 131,000,000원보다 낮아 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -3.8%이고 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회라는 점은 분명한 경계 요소입니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 하락장 속 안전마진 유지. 이 두 가지가 이번 입찰의 승부처입니다.
