수원지방법원 2025타경52358. 호매실동 골든프라자주건축물 제1동 2층 202호에 관한 임의경매입니다. 김지훈 씨가 2023년 11월 24일 거래가 586,349,500원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 1,872,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 수원시·권선구청장의 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 권리 구조만 보면 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않고, 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 상가·업무시설 경매는 등기 순위뿐 아니라 실제 호실 경계와 점유 관계가 중요합니다. 현황조사에 기재된 임차 주체들은 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없지만, 점유 부분이 203호와 203-1호로 표시돼 있어 이 기재가 202호 점유와 어떤 관계인지 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 18, 1동 2층202호 (호매실동, 골든프라자주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 1종 근린생활시설(의원) · 현황 사무실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 8층 · 기본 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비 |
| 소유자 | 김지훈 (2023.11.24. 거래가 586,349,500원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 661,000,000원 / 226,723,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,619,370,948원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023년 11월 24일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,872,000,000원이고 채무자는 김지훈입니다. 공동담보에는 같은 건물 2층 203호가 기재돼 있습니다. 이후 2025년 1월 16일 임의경매개시결정, 2025년 2월 24일 수원시 압류, 2025년 4월 24일 권선구청장 압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차 주체 2명, 그러나 호실이 다르다
현황조사에 기재된 실제 임차 주체는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 임차 주체 모두 전입일이 말소기준일인 2023년 11월 24일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 기재된 점유 부분은 각각 203호와 203-1호로, 매각대상 202호와 일치하지 않습니다.
| 임차 주체 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상구 | 골든프라자 2층 203호 321.3000㎡ | 40,000,000원 | 5,000,000원 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)선진종합관리(조영덕) | 203-1호 39.6600㎡ | 5,000,000원 | 200,000원 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 661,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 226,723,000원입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저가와 같은 226,723,000원입니다. 다만 감정가 대비 하락률은 유찰 결과일 뿐, 현재 거래 시세와 비교한 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,974,122원 |
| 2. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,872,000,000원 | 222,748,878원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권자에게 배당되고, 근저당권 미배당액은 1,649,251,122원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호매실 엔루체 아파트 남동측 인근으로 아파트, 학교, 업무용·상업용 빌딩, 관공서와 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 왕복 5차선 도로에 각각 접하며, 토지는 평지의 가로장방 형태로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도. 공부상 1종 근린생활시설(의원)이지만 202호는 현황 사무실로 이용 중입니다. 건축물대장상 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·호매실지구 지구단위계획구역이며, 공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지면적은 1,195.9㎡이고 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 임차수요와 실제 영업 가능성에 따른 가격 편차가 클 수 있으며, 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 일치 여부. 매각대상 202호와 현황조사의 203호·203-1호 기재가 어떻게 연결되는지 현장에서 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 202호 출입문 표시, 내부 칸막이, 인접 호실과의 연결, 실제 사용 주체와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 의원과 현황 사무실의 차이를 확인하고, 현재 이용 상태가 목적에 맞는지 검토하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 같은 건물 203호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 매각 범위를 함께 대조하세요.
- 배당 변동요인. 당해세와 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 운영비 확인. 관리비 체납, 공실 기간, 내부 상태와 사무실 임대 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘호실과 점유’가 승부처
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원인 구조입니다. 권리 순위 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 현황조사의 임차 기재가 202호가 아닌 203호와 203-1호에 집중돼 있어, 실제 점유 상태를 확인하지 않고 명도 난도를 판단하기 어렵습니다.
최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰된 근린시설이고, 공부상 의원과 현황 사무실의 이용 차이도 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장 점유 확인은 필수”입니다. 호실 경계와 실제 사용자를 명확히 확인한 뒤에야 낮아진 최저가가 기회인지, 반복 유찰의 이유가 있는 가격인지 판단할 수 있습니다.