수원지방법원 2025타경52358. 호매실동 골든프라자주건축물 제1동 2층 203호로, 공부상 용도는 제1종 근린생활시설(의원), 감정 당시 이용상태는 사무실입니다. 소유자 김지훈은 2023.11.24. 거래가액 1,545,830,500원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,872,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정, 수원시 압류, 한국씨티은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 점유자가 존재하므로 권리 인수와 별개로 인도·명도 절차는 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 18, 1동 2층 203호 (호매실동, 골든프라자주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종 근린생활시설(의원) · 현황 사무실 |
| 소유자 | 김지훈 (2023.11.24. 소유권 취득, 거래가액 1,545,830,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,720,000,000원 / 589,960,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,619,370,948원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.11.24. 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 같은 채권자가 2025.01.16. 임의경매를 신청했고, 이후 수원시 압류와 한국씨티은행의 19,410,242원 가압류가 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박상구 골든프라자 2층 203호 321.3000㎡ 전입 2024.08.01. | 40,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
| (주)선진종합관리(조영덕) 203-1호 39.6600㎡ 전입 2024.10.04. | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2024.08.01.과 2024.10.04.로, 말소기준일인 2023.11.24.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고, 보증금 합계 45,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 할인율만으로 ‘싸다’고 판단 금지
현재 최저매각가는 589,960,000원으로 감정가 1,720,000,000원의 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 589,960,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 589,960,000원 | 581,660,400원 | 1,309,749,842원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 412,972,000원 | 406,442,280원 | 1,484,967,962원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 289,080,400원 | 284,233,274원 | 1,607,176,968원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 589,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,299,600원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,872,000,000원 | 581,660,400원 |
| 2. 가압류 · 한국씨티은행 | 19,410,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 581,660,400원이 근저당권자에게 배당되고, 한국씨티은행 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 채권 미배당액은 1,309,749,842원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호매실 엔루체 아파트 남동측 인근이며, 주변에 아파트·학교·업무용 및 상업용 빌딩·관공서·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 건물 북측과 서측으로 왕복 5차선 도로에 각각 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이지만 현황은 사무실입니다. 외관에는 “N.U.T HOLDEM STADIUM OPEN DOOR, 코피스텔 호매실, 선진 종합관리”가 표시되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기와 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 상업용 건부지이며 토지면적은 1,195.9㎡, 공시지가는 ㎡당 2,765,000원입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·호매실지구 지구단위계획구역이며, 공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 3회 유찰 이력과 근린시설·사무실 이용상태를 감안해 주거용 부동산보다 매수층과 임차수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 조사. 감정가 할인율 대신 동일 건물 2층과 인근 근린시설의 최근 매매가, 보증금·차임, 공실 기간을 확인하세요.
- 점유 구획 확인. 박상구의 203호 321.3000㎡와 (주)선진종합관리의 203-1호 39.6600㎡가 현장에서 어떻게 구분되는지 대조하세요.
- 명도 일정 확인. 대항력은 없지만 실제 임차인 2명이 점유 중입니다. 영업·사무실 집기와 인도 협의 가능 시점을 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 공부상 의원과 현황 사무실 사이의 이용상태를 확인하고, 향후 사용 목적에 필요한 인허가·시설 기준을 관할 기관에 확인하세요.
- 공동담보 대조. 근저당권에 함께 기재된 202호의 경매·배당 진행 여부와 공동담보 관계를 원문으로 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 서류와 교부청구 내역을 확인하세요.
- 관리비·공용시설. 관리비 체납, 주차 사용조건, 공용부분 유지비와 건물 관리규약을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 시세와 환금성
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.24. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시·압류·가압류는 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로, 현재 최저가 589,960,000원에 낙찰된다면 권리상 실질취득은 같은 589,960,000원이고 인수액은 0원입니다.
그러나 권리상 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰된 근린시설이며 공부상 의원, 현황 사무실로 사용되고 있고 임차인 2명의 점유도 확인됩니다. 최신 실거래와 임대수익으로 가격을 검증하기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 저가 매수로 단정하기 어렵습니다. 결론은 권리는 통과, 가격·명도·환금성은 보수적 검증입니다.