대구지방법원 2023타경119432. 경북 칠곡군 왜관읍 낙산리 880-6의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 1,643㎡, 지목은 대, 이용상황은 공업용이며 계획관리지역입니다. 등기상 소유자는 주식회사피시에스글로벌이고, 2019.10.28 중소기업은행의 채권최고액 960,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 주식회사 이노비스가 공장 전부를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 단순한 무권원 점유자로 보거나, 반대로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 임차보증금 승계 위험은 별도 확인 전까지 미확정으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경119432 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 880-6 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공업용 |
| 토지 | 1,643㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사피시에스글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 1,031,479,000원 / 505,425,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 910,985,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 이후 소멸
2019.05.03 성주참외원예농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2019.10.28 중소기업은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행 추가 근저당, 이자경 근저당, 칠곡군 압류, 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.02.23 편정호 가압류는 2023.05.17 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 공장 전부 점유, 대항력·보증금 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이노비스 | 공장 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2019.10.28 이전 대항요건을 갖췄는지 판정할 수 없고, 보증금 역시 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로 우선변제와 미배당 보증금 승계 여부도 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가격은 505,425,000원으로 감정가 1,031,479,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태라는 점만 보면 할인폭은 커 보입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 최근 시세와 비교한 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 특히 공업용 토지와 건물·설비가 결합된 물건은 개별 입지·시설 상태·점유관계와 매각 제외 자산에 따라 실제 가치가 달라질 수 있으므로, 단순히 ‘감정가 대비 49%’라는 이유만으로 저가 매수라고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 505,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,454,250원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 497,970,750원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 이자경 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,220,759원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 47,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,518,720,759원 중 현재 회차 예상배당은 497,970,750원이고, 미배당액은 1,020,750,009원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액 910,985,888원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 505,425,000원 | 497,970,750원 | 1,020,750,009원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 353,797,500원 | 348,044,335원 | 1,170,676,424원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 247,658,249원 | 243,391,034원 | 1,275,329,725원 | 0원 |
세 시나리오 모두 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 수치는 확인되지 않은 임차보증금을 반영한 확정 인수액이 아닙니다. 낙찰가가 내려가도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그만큼 실질취득비용이 올라갈 수 있으므로, 유찰률 자체를 가격 메리트로 곧바로 환산하면 안 됩니다.
⑥ 토지·이용규제 메모
- 토지. 1,643㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공장 관련. 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 환경·시설 제한. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 193,000원/㎡입니다.
- 매각 제외. 이동 및 철거가 용이한 컨테이너와 보병1길 31-25 공장 내 Air compressor 설비(기계기구목록 3)는 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 이노비스의 임대차계약서, 사업자등록·점유개시 시점, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 선후 확인. 말소기준일 2019.10.28보다 점유·대항요건이 앞서는지 확인하기 전에는 승계액을 0원으로 확정하지 마십시오.
- 재매각 조건. 이번 회차는 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 매각 대상 경계. 컨테이너와 Air compressor 설비가 제외되므로 현장에 존재하는 설비와 법원 매각대상을 하나씩 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 공업용 부동산의 실제 거래와 개별 시설 가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차인 확인이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2019.10.28 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 공장 전부를 점유하는 주식회사 이노비스의 전입시점과 보증금이 확인되지 않아, 실질적인 인수 위험은 아직 닫히지 않았습니다.
현재 최저가 505,425,000원은 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 최근 실거래 비교가 없는 상태에서 그 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 여기에 재매각, 보증금 20%, 컨테이너와 Air compressor 설비의 매각 제외 조건까지 겹칩니다. 결론은 등기권리는 정리형, 점유권리는 미확정, 가격은 추가 검증 필요. 임차인의 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 공격적인 입찰보다 권리·현장 확인을 우선하는 사건입니다.
