대구지방법원 2024타경11191. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 공사중단 아파트 제102동에 대한 경매입니다. 대표 주소는 102동 101호이지만, 실제 매각 대상은 제102동 1층부터 10층까지의 100개호입니다. 11층부터 15층은 매각 대상에서 제외됩니다.
숫자만 보면 상당히 강한 할인입니다. 감정가 1,845,228,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 310,127,000원, 감정가의 16.81% 수준으로 낮아졌습니다. 그러나 일반적인 완공 아파트처럼 대지권과 사용승인, 내부 시설을 갖춘 주거 공간을 취득하는 구조가 아닙니다. 공사중단된 건물의 일부 층에 속한 구분건물들만 취득하는 구조라는 점이 핵심입니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2022년 7월 4일 설정된 이재성의 근저당권으로 채권최고액은 450,000,000원입니다. 이후 2024년 12월 9일 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서 배당되지 못한 채권액을 곧바로 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 문제는 등기상 채무의 소멸과 건물의 정상적인 사용 가능성이 전혀 다른 판단이라는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경11191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 727-1 제102동 제101호 외 99개호 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건물 · 공사중단된 아파트 100개호 |
| 매각 범위 | 제102동 지상 15층 중 1층~10층(101호~110호, 1001호~1010호)만 일괄매각 · 11층~15층 제외 |
| 토지 권리 | 대지권 없는 건물만 매각 · 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 사용승인 / 공사 | 사용승인 미취득 · 공사중단 · 내부 공사 미완료 |
| 소유자 | 김기중 (2022.07.04 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 1,845,228,000원 |
| 최저매각가 | 310,127,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이재성 / 404,893,150원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.04 이재성 근저당권 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기상 인수액 | 0원 (별도의 토지 사용권·공사 관련 위험은 미확정) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 문제가 남는다
현재 말소기준은 을구 13번 이재성 근저당권입니다. 2022년 7월 4일 접수됐고 채권최고액은 450,000,000원입니다. 채무자는 김기중이며, 공동담보목록 제2022-298호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 2024년 12월 9일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 국민은행의 가처분·근저당권, 울산중앙신용협동조합의 근저당권, 유춘우·황향자 등의 근저당권과 여러 차례의 경매 이력이 나타납니다. 그러나 이들 과거 담보권과 경매개시결정은 이미 말소됐거나 종전 경매 매각으로 정리된 내역입니다. 따라서 과거 채권최고액들을 현재 낙찰자의 인수채무처럼 합산해서는 안 됩니다.
② 매각 범위와 사용승인 — 일반 아파트가 아니다
매각물건명세서에 따르면 이 사건은 100개호 일괄매각입니다. 제102동 전체를 매각하는 것이 아니며, 지상 15층 중 1층부터 10층까지에 속하는 호실만 매각합니다. 11층부터 15층까지는 제외됩니다.
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 실제 지상 15층 |
|---|---|
| 공부상 층수 | 제시목록상 13층 · 사업계획변경승인을 통해 실제 15층 |
| 매각 대상 | 제102동 1층~10층 · 총 100개호 |
| 매각 제외 | 제102동 11층~15층 |
| 건물 상태 | 공사중단 · 미완공 · 사용승인 미취득 |
| 내부 마감 | 콘크리트·벽돌 노출, 시멘트몰탈 마감 등 · 내부 공사 미완료 |
| 창호 | 샷시 시공 · 일부 창틀만 시공 |
| 설비 | 감정평가상 설비 없음 |
| 점유 상태 | 아파트 전체 미입주 · 입주자 없이 출입문 봉쇄 |
| 임대관계 | 현장조사 시 이해관계인 부재로 미상 |
현황조사 결과 매각 대상 호실들은 모두 미입주 상태이며, 출입문이 봉쇄돼 있고 각 호실의 내부 공사가 마무리되지 않았습니다. 감정평가서 역시 외벽·내벽·바닥·천장 일부가 미완성 상태이고 설비가 없는 것으로 설명합니다.
따라서 건물 100개호를 낙찰받는다고 곧바로 100개호를 임대하거나 매각할 수 있는 상황은 아닙니다. 정상적인 건축물로 사용하려면 잔여 공사, 설비 시공, 사용승인 등 별도 문제가 해결돼야 합니다. 필요한 비용과 실현 가능성은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 대지권 문제 — 건물을 사도 토지가 따라오지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 권리 문제는 대지권이 없다는 점입니다. 매각물건명세서는 명시적으로 건물만의 매각이라고 설명합니다. 따라서 최저매각가 310,127,000원을 토지까지 포함한 정상적인 아파트 100개호의 매입가로 해석하면 안 됩니다.
명세서에는 이 사건 건물을 위해 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있으나 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 이는 토지를 사용할 권리가 확실하게 확보됐다는 의미가 아닙니다. 법정지상권 성립 가능성, 토지 소유관계 및 이용을 위한 법률적 요건을 확인해야 합니다.
토지 현황은 지목 임야, 토지면적 10,009㎡, 공시지가 79,900원/㎡로 나타납니다. 계획관리지역이며 준보전산지, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 관련돼 있습니다. 다만 이 토지정보는 매각 건물의 주변 토지 현황을 이해하기 위한 자료이지, 토지 자체가 이번 낙찰자에게 함께 이전된다는 의미가 아닙니다.
④ 임차·점유 관계 — 미입주지만 현장 확인은 필수
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사서에 따르면 매각 대상 아파트는 미입주 상태이며 입주자 없이 출입문이 봉쇄돼 있습니다. 따라서 통상적인 거주 임차인의 보증금 인수 문제가 확인되는 사건은 아닙니다.
다만 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 미입주 상태만으로 모든 점유·임대차 관계가 법적으로 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 특히 공사중단 건물이므로 실제 현장 관리주체, 출입 통제, 공사 관련 점유 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 310,127,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,141,778원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 이재성 | 450,000,000원 | 304,985,222원 |
| 채권 미배당액 | — | 145,014,778원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 등기상 인수 | — | 0원 |
최저매각가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 5,141,778원을 공제한 304,985,222원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당금 145,014,778원이 발생합니다. 신청채권자의 청구액은 404,893,150원이며, 표의 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있고, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
여기서 반드시 구분해야 할 숫자는 미배당액 145,014,778원과 매수인 인수액 0원입니다. 전자는 근저당권자의 채권최고액 기준 배당 부족액이고, 후자는 현재 확인되는 등기상 권리에 따른 매수인 인수액입니다. 미배당액 전부가 낙찰자의 추가 지급 의무가 되는 것은 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 계속 내려가지만 위험도 그대로
현재 5회 유찰 상태이며 최저매각가가 감정가의 16.81% 수준입니다. 추가 유찰을 가정하면 최저가가 더 낮아지지만, 대지권 부재와 미완공 상태, 사용승인 미취득 문제는 유찰만으로 해결되지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 16.81% |
310,127,000원 | 304,985,222원 | 145,014,778원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
217,088,900원 | 213,249,655원 | 236,750,345원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
151,962,230원 | 149,034,759원 | 300,965,241원 | 0원 |
현재 회차에 310,127,000원으로 낙찰된다면 등기상 인수채무를 더한 금액은 310,127,000원입니다. 그러나 취득 관련 비용, 건물 완공비, 토지 사용권 확보에 필요한 비용과 그 가능성은 별도입니다. 따라서 실제 정상 사용에 필요한 총투입액은 산정할 수 없습니다.
다음 회차에 최저가가 217,088,900원으로 내려가더라도 동일합니다. 7회 유찰 시나리오의 151,962,230원 역시 그 자체로 정상적인 아파트 100개호의 취득원가나 투자수익성을 의미하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 경북칠곡경찰서 북서측 인근입니다. 주변은 농경지, 농업 관련 시설, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 국도와 버스승강장 등이 인근에 있어 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 진입도로. 북동측으로 개설된 폭 약 6m의 진입도로와 연계해 통행할 수 있습니다. 실제 건축물 사용을 위한 적법한 통행·접근 권리는 별도 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목 임야, 토지면적 10,009㎡, 공시지가 79,900원/㎡입니다. 계획관리지역 및 준보전산지 등의 토지이용 관련 사항이 확인됩니다. 다만 토지는 이번 건물만의 매각에 포함되지 않습니다.
- 물건 상태. 내부에 콘크리트·벽돌 노출 부분이 있으며, 일부 창호는 창틀만 시공됐고 설비는 없는 것으로 감정됐습니다. 주거용으로 즉시 이용할 수 있는 상태가 아닙니다.
- 환금성. 사용승인 미취득, 대지권 부재, 미완공 상태, 일괄매각 범위 및 일부 층 제외 등의 문제가 있어 일반적인 완공 아파트보다 처분 가능한 매수층이 제한될 위험이 큽니다.
가격 비교를 위한 동일 조건의 정상적인 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 대지권을 갖춘 완공 아파트와 권리·이용 상태가 다르므로, 일반 아파트의 세대당 거래가격을 그대로 적용해 투자수익을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대지권 및 토지 소유관계. 건물의 대지 소유자, 토지 관련 등기, 토지 사용승낙 여부와 적법한 이용권원을 확인해야 합니다. 법정지상권 성립 가능성은 별도 법률 검토가 필요합니다.
- 건물만 매각되는 범위. 제102동 전체가 아니라 1층~10층의 100개호만 매각됩니다. 제외된 11층~15층의 소유·관리관계와 건물 공용부분의 권리관계를 대조해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 사용승인 미취득 상태에서 건축허가, 사업계획변경승인, 공사 중단 경위와 잔여 인허가 요건을 확인해야 합니다.
- 잔여 공사비. 내부 마감, 설비, 창호 등 공사 미완료 부분에 대한 전문적인 현장 실사와 잔여 공사비 산정이 필요합니다. 실제 투입원가가 확정되기 전에는 수익성 판단을 보류해야 합니다.
- 공사 관련 권리 주장. 과거 주식회사부경건설의 유치권에 기한 경매 이력이 있습니다. 현재 점유자와 공사업체의 유치권·공사대금 등 권리 주장 여부를 확인해야 합니다.
- 공부상 층수 대조. 제시목록상 13층과 사업계획변경승인 후 실제 15층이라는 차이를 관련 인허가 자료와 현황에 맞춰 확인해야 합니다.
- 임차·점유 및 출입통제. 현황조사 당시 전 호실 미입주·출입문 봉쇄 상태로 기재됐으나 현재의 점유상태와 관리주체는 재확인이 필요합니다.
- 자금조달과 사업성. 낙찰대금뿐 아니라 토지 사용권, 공사 재개, 사용승인, 건물 관리와 처분에 필요한 비용을 모두 검토해야 합니다. 최저매각가만으로 총투입액을 계산하지 마세요.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 토지 관계 서류, 건축 관련 인허가 자료를 입찰 전에 대조하고, 매각조건 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”는 안전마진이 아니다
이 사건에서 매수인이 인수할 등기상 근저당채무는 0원으로 계산됩니다. 이재성 근저당권은 말소기준권리이고, 과거의 주요 담보권들 역시 이미 말소돼 있습니다. 등기상 배당·말소 관계만 보면 분석은 비교적 단순합니다.
하지만 부동산의 가치는 등기상 채무가 없다는 사실만으로 결정되지 않습니다. 이 물건은 대지권 없는 건물만의 매각이며, 사용승인을 받지 못한 공사중단 아파트입니다. 또한 실제 15층 건물 중 1층부터 10층까지만 일괄매각해 상부층과의 권리·관리 문제가 남아 있습니다.
5회 유찰로 최저매각가가 310,127,000원까지 내려간 것은 사실입니다. 그러나 토지 사용권과 법정지상권 성립 여부가 불확실하고, 잔여 공사비와 준공 가능성도 검증되지 않았습니다. 낮은 낙찰대금만 보고 아파트 100개호를 싸게 확보한다고 생각해서는 안 됩니다.
최종 판단은 D등급, 고위험 특수물건입니다. 핵심은 최저가가 아니라 토지 이용권원을 확보할 수 있는지, 실제로 완공·사용승인을 받을 수 있는지, 그 과정에서 발생하는 총투입액을 감당할 수 있는지입니다. 이 세 가지가 확인되지 않는다면 추가 유찰로 가격이 더 낮아지더라도 투자 위험이 충분히 해소됐다고 보기 어렵습니다.
