부동산임의경매

핵심지표 💰 632,913,000원 · 📉 감정가의 34.3% · 🔁 3회 유찰 · 🧾 인수 0원

한 줄 평 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준 이후 권리도 소멸하지만, 이 물건의 핵심은 등기 순위가 아니라 대지권 없는 미완공 건물만의 일괄매각이라는 점입니다. 사용승인을 받지 못했고 102동 1층부터 10층까지 100개호 내부공사가 마무리되지 않은 상태이며, 토지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어려운 고위험 물건입니다.

감정가 / 최저가

1,845,228,000원

최저 632,913,000원 · 3회 유찰

실질취득

632,913,000원

현재 회차 · 금전 인수 0원

매수인 인수

0원

현재 배당 시나리오 기준

핵심지표

34.3%

최저가 ÷ 감정가

대구지방법원 2024타경11191. 경북 칠곡군 약목면 관호리의 공사중단 아파트 제102동 관련 물건입니다. 현재 소유자는 김기중, 말소기준권리는 2022.07.04 이재성 근저당권으로 채권최고액은 450,000,000원입니다. 이후 2024.12.09 이재성이 임의경매를 신청했고 청구액은 404,893,150원입니다. 현재 최저매각가는 632,913,000원으로 감정가 1,845,228,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다.

등기 순위만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 현재 경매의 말소기준인 2022년 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인은 확인되지 않았으며 배당계산상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 완성 아파트 경매와 전혀 다르게 봐야 합니다. 매각물건은 대지권이 없는 건물만이고, 사용승인을 받지 못한 미완공 상태이며, 아파트 전체가 미입주 상태로 봉쇄되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2024타경11191
소재지	경상북도 칠곡군 약목면 관호리 727-1 102동 101호
용도 / 이용상태	기타 · 공사중단된 아파트
건물 현황	철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 · 102동 1층부터 10층 부분만 매각 대상
소유자	김기중
감정가 / 최저가	1,845,228,000원 / 632,913,000원 (3회 유찰)
신청채권액	404,893,150원
매각기일	2026.09.08

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 물건 자체 리스크는 별도

임차인 없음. 현재 확인된 임차인에 따른 보증금 인수는 없습니다. 2022.07.04 이재성의 근저당권이 말소기준권리이며, 2024.12.09 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인이 떠안을 금전채무는 0원으로 계산됩니다.

⚠️ 과거 등기보다 더 중요한 현재 조건 등기부에는 2003년 이후 가처분·압류·근저당·과거 경매 이력이 다수 있으나 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 현재 입찰 판단에서 더 중요한 것은 대지권이 없는 건물만의 매각, 사용승인 미취득, 미완공·미입주, 그리고 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다.

② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 1,845,228,000원, 현재 최저매각가는 632,913,000원입니다. 데이터상 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 443,039,100원, 그 다음은 310,127,370원입니다.

그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 대상이 대지권 없는 미완공 아파트 건물이고, 102동 1층부터 10층의 100개호가 일괄매각되는 구조라 일반 아파트 실거래와 단순 비교하기 어렵습니다.

⛔ 감정가 34.3%라는 숫자만 보면 안 되는 이유 102동은 아파트 전체가 미입주 상태로 출입문이 봉쇄되어 있고 각 호 내부공사가 마무리되지 않았습니다. 설비내역도 없으며 사용승인 역시 받지 못했습니다. 여기에 대지권도 없기 때문에, 낮아진 최저가가 곧바로 정상적인 완성 아파트 대비 저가매수 기회를 뜻하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 632,913,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	8,729,130원
2. 을구 13번 근저당권 · 이재성	450,000,000원	450,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	174,183,870원

현재 최저가 632,913,000원에서는 근저당권 채권최고액 450,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 174,183,870원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

회차별 미배당

현재 회차에서는 미배당 0원이나, 4회 유찰 시 13,791,291원, 5회 유찰 시 145,014,413원으로 증가합니다.

④ 유찰 시 배당 구조

시나리오	매각가	채권자 배당	미배당
현재 회차 · 3회 유찰	632,913,000원	450,000,000원	0원
4회 유찰 시	443,039,100원	436,208,709원	13,791,291원
5회 유찰 시	310,127,370원	304,985,587원	145,014,413원

4회 유찰 시에는 소유자 잔여액이 0원이 되고 근저당권 채권 중 13,791,291원이 배당되지 않습니다. 5회 유찰 시에는 미배당이 145,014,413원까지 커집니다. 다만 각 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.

✅ 등기·금전 인수 관점 현재 확인된 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금전 인수액 역시 0원입니다.

⛔ 물건 자체의 핵심 위험 이 물건은 대지권 없는 건물만의 일괄매각입니다. 사용승인을 받지 못한 미완공 건물이며, 102동 15층 중 1층부터 10층 부분만 매각 대상이고 11층부터 15층은 제외됩니다. 이 사건 건물을 위하여 대지에 법정지상권이 성립할 여지는 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 금전 인수 0원만으로 권리상 안전형이라고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

위치. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 경북칠곡경찰서 북서측 인근이며, 주변은 농경지·농업관련시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 국도 및 버스승강장 등이 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 아파트로, 외벽은 시멘트몰탈·페인트 또는 노출 마감, 내부는 콘크리트 및 벽돌 노출 상태가 포함됩니다.
미완공. 바닥과 천장이 콘크리트 노출 상태이고 일부 창호는 창틀만 시공되어 있으며, 설비내역은 없습니다.
층수 차이. 제시목록상 13층이나 실제 사업계획변경승인을 받아 15층입니다.
토지. 계획관리지역이며 토지면적은 10,009.0㎡, 지목은 임야이고 공시지가는 79,900원/㎡입니다.
도로. 북동측으로 개설된 폭 약 6미터 진입도로와 연계하여 통행 가능합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

대지권 확인. 대지권 없는 건물만의 매각이라는 점이 가장 중요합니다. 토지 사용권원이 실제로 확보되는지 반드시 확인해야 합니다.
법정지상권. 법정지상권 성립 가능성이 기재되어 있으나 성립 여부는 불분명하므로, 성립요건과 토지소유관계를 별도로 검토해야 합니다.
사용승인·완공. 사용승인을 받지 못한 미완공 건물입니다. 잔여공사와 사용승인 가능성을 확인하지 않고 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
매각범위. 102동 전체 15층 가운데 1층부터 10층 부분만 매각 대상이고 11층부터 15층은 제외됩니다.
100개호 일괄매각. 1층 제101호부터 제110호, 10층 제1001호부터 제1010호까지 100개호가 관련된 일괄매각 구조를 확인해야 합니다.
가격판단. 최근 실거래 시세가 없어 최저가 632,913,000원이 시장가 대비 저렴한지 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 대지권·완공 가능성이 먼저다

현재 회차만 보면 감정가 1,845,228,000원에서 3회 유찰되어 632,913,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 권리는 소멸하며 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 “인수 0원 = 안전”으로 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 대지권이 없는 건물만의 매각이고, 사용승인을 받지 못한 미완공 아파트이며, 102동 15층 가운데 일부 층만 매각 대상입니다. 법정지상권 성립 여부까지 불분명합니다.

따라서 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 토지를 적법하게 사용할 수 있는지, 공사를 마무리해 사용승인을 받을 수 있는지, 매각 대상 100개호의 경제적 활용이 가능한지입니다. 시세 자료도 없어 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기상 금전 인수는 0원이지만 물건 자체의 법률·사업 리스크가 큰 만큼, 종합적으로는 고위험 구간으로 보는 것이 타당합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-09	유찰	18억 4,522만원
2	2026-07-08	유찰	12억 9,166만원
3	2026-08-06	유찰	9억 416만원
4	2026-09-08	대기	6억 3,291만원

부동산임의경매

감정가 34.3%까지 내려왔지만, 대지권·미완공 리스크가 핵심 — 칠곡 관호리 102동

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 물건 자체 리스크는 별도

② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

③ 예상배당표 (매각가 632,913,000원 가정)

④ 유찰 시 배당 구조

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 할인율보다 대지권·완공 가능성이 먼저다

사건 개요

물건 전체 내역 (100)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (35장)

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