대구지방법원 2024타경119804. 수성구 신매동 시지대백·창신·신화아파트 205동 8층 803호입니다. 감정가는 197,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 137,900,000원입니다. 소유자 황철관은 2006년 97,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2011년 9월 20일 설정된 고산농업협동조합 근저당권 97,200,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 고산농업협동조합의 추가 근저당들과 주식회사페퍼저축은행 근저당, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 눈에 띕니다. 동일 면적권 최근 12개월 실거래 12건의 평균이 170,041,666원인데 현재 최저가는 137,900,000원으로 평균의 81.1%입니다. 최신 2026년 7월 거래가는 155,000,000원이고, 최근 12건 범위는 150,000,000원에서 190,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 표본의 최저 거래가보다도 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경119804 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 고산로 90, 205동 8층803호 (신매동,시지대백,창신,신화아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층, 지상15층 중 8층 |
| 소유자 | 황철관 (2006.06.23. 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 48,482,939원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준보다 앞선 과거 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2011.09.20. 고산농업협동조합 근저당 97,200,000원입니다. 그 뒤 2012년 6,000,000원, 2014년 33,600,000원, 2015년 49,200,000원의 고산농업협동조합 근저당과 2021년 주식회사페퍼저축은행 56,400,000원 근저당, 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 이들 등기상 채무를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 81.1%
시지대백신화창신맨션의 시세 매칭 면적은 59.88㎡이고, 최근 12개월 동일 면적권 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 170,041,666원, 최신 거래는 2026년 7월 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.75㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 59.75㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 59.75㎡ | 12 | 172,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 164,500,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 11 | 181,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.75㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 10 | 182,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 8 | 178,000,000원 |
| 2025.10 | 59.75㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 170,041,666원 |
현재 최저가 137,900,000원은 최근 12개월 평균 170,041,666원의 81.1%입니다. 최신 거래 155,000,000원보다 17,100,000원 낮고, 최근 표본 최저가 150,000,000원보다도 12,100,000원 낮습니다. 감정가 197,000,000원과 비교하면 현재 회차는 감정가의 70%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 고산농업협동조합 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 고산농업협동조합 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 고산농업협동조합 | 33,600,000원 | 31,969,400원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 고산농업협동조합 | 49,200,000원 | 0원 |
| 5. 을구 15번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 56,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 242,400,000원 중 예상 배당액은 135,169,400원, 미배당은 107,230,600원입니다. 신청채권자의 청구금액은 48,482,939원이지만 현재 회차의 배당 가정에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 다만 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 137,900,000원 | 135,169,400원 | 107,230,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 96,530,000원 | 94,392,460원 | 148,007,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 176,445,278원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 손실과 매수인의 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시세 자료 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층·지상15층 건물의 8층 803호입니다.
- 주위환경. 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 북측 및 동측 약 20미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 공시지가는 2,707,000원/㎡입니다.
- 단지규모. 시지대백신화창신맨션은 870세대이며 사용승인일은 1994.09.07입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 170,041,666원, 최신 거래 155,000,000원, 최근 표본 최저 150,000,000원을 함께 비교해 응찰 상한을 정하는 것이 좋습니다.
- 선순위 배당. 현재 가격에서는 고산농업협동조합 선순위 근저당들에서 매각대금이 소진되고 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다.
- 권리 인수. 배당 부족액 107,230,600원과 매수인 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다. 말소 대상 채권의 미배당을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.
- 관리비·세금. 실제 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유 상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
이 물건의 등기상 핵심은 간단합니다. 2011년 고산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 비교 우위가 확인됩니다. 최저가 137,900,000원은 최근 12개월 평균 170,041,666원의 81.1%이고, 최신 거래 155,000,000원 및 최근 12건의 최저 거래 150,000,000원보다 낮습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 권리상 인수 0원이라는 결론과 실제 점유·명도 리스크를 분리해 확인하는 것이 마지막 체크포인트입니다.
