수원지방법원 2025타경54308. 경기도 화성시 송산면 봉가리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2021.03.04입니다. 말소기준권리는 2021.03.25 설정된 반월농업협동조합의 근저당권 175,200,000원이고, 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부의 후순위 권리보다 점유·임차관계와 토지·제시외 건물 문제가 핵심입니다. 김태영은 2021.04.27 전입으로 말소기준권리보다 늦고 보증금 350,000,000원이 기재돼 있어 대항력은 없지만, 김영미는 2021.03.17 전입으로 말소기준권리보다 빠르며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 그런데 김영미의 보증금은 확인되지 않아, 매수인이 실제로 부담할 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54308 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송산면 봉가리 520-9 1동 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이도준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 989,173,700원 / 692,421,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 352,962,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 650.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
말소기준권리인 반월농업협동조합 근저당권 이후에 설정된 반월농업협동조합 가압류 20,842,506원, 철원군산림조합 가압류 20,884,929원, 농림수산업자신용보증기금 관리기관 가압류 187,964,363원, 철원군산림조합 가압류 83,501,770원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 | 2021.03.17 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김태영 | 2021.04.27 | 350,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김태영은 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 김영미는 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건에서는 김영미의 임대차계약서, 보증금, 점유관계, 배당요구 여부를 원본 서류로 확인하는 절차가 핵심입니다.
③ 토지·제시외 건물 — 법정지상권과 농지취득자격증명
- 일괄매각. 목록3은 지분매각입니다.
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환하지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 목록4에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록4는 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘주거용 건부지’로 이용 중입니다.
- 제시외 건물 영향. 목록4의 제시외 건물로 제한받는 가격은 209,810,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 692,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,324,210원 |
| 근저당권 · 반월농업협동조합 | 175,200,000원 | 175,200,000원 |
| 가압류 · 반월농업협동조합 | 20,842,506원 | 20,842,506원 |
| 가압류 · 철원군산림조합 | 20,884,929원 | 20,884,929원 |
| 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 187,964,363원 | 187,964,363원 |
| 가압류 · 철원군산림조합 | 83,501,770원 | 83,501,770원 |
| 소유자 교부 | - | 194,703,222원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 488,393,568원이 전액 배당되고 소유자에게 194,703,222원이 남는 계산입니다. 다만 이 배당표는 김영미의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 이를 근거로 매수인 부담이 최종적으로 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 송산면 봉가리 소재 봉가2리 마을회관 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 공장 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 평택시흥고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 벽돌쌓기·벽지·타일 마감과 하이샤시 이중창호가 적용돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·LPG 난방설비·시스템에어컨·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 650.0㎡, 공시지가는 315,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 토지 기호(3)은 공부상 지목 ‘답’이나 현황은 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영미 임대차 원본 확인. 2021.03.17 전입으로 말소기준권리보다 앞서므로 보증금과 실제 점유·배당관계를 확인해야 합니다.
- 김태영 보증금 처리 확인. 보증금 350,000,000원이나 전입일 2021.04.27로 말소기준 이후입니다.
- 법정지상권 검토. 목록4 지상의 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 농지취득자격증명. 목록4는 매각결정기일까지 증명서를 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 제시외 건물 영향 확인. 목록4 제시외 건물로 제한받는 가격은 209,810,000원입니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 최저가 692,421,000원의 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 70% 최저가보다 ‘미상 인수액’이 먼저다
이 사건의 등기부 구조 자체는 단순합니다. 2021.03.25 반월농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김영미가 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않았다는 점 때문에 매수인의 실질취득비용을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
또한 목록4 지상의 매각 제외 제시외 건물은 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 농지취득자격증명 제출 의무와 원상회복 가능성도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 70%”라는 숫자보다 선순위 임차인과 토지·제시외 건물의 법률관계를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
