83,300,000원
수원지방법원 2025타경54346. 경기도 수원시 권선구 권선동 청우빌라 2층 202호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김대성이며 2021.03.15 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 윤종현의 주민등록이 이뤄졌고, 점유개시는 2021.03.12, 확정일자는 2021.01.28입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”가 아닙니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리인 2022.01.28 압류보다 앞서므로 원래 대항력이 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당 계산만 보면 보증금 130,000,000원 중 81,400,600원이 배당되고 48,599,400원이 남아 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 그러나 2026.05.26 확약 때문에 그 미배당액을 실제 매수인이 떠안는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1033 청우빌라 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김대성 (2021.03.15 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 해소
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤종현 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.15 | 2021.01.28 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
배당요구일은 2025.04.03입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 확약서에는 “양도전: 임차권자 윤종현”으로 기재되어 있습니다. 이를 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않으며, 실제 임차인은 윤종현 1명으로 봅니다.
③ 배당과 인수 — 계산상 48,599,400원, 실질은 0원
현재 최저매각가 83,300,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,899,400원을 먼저 차감하고, 임차보증금에 81,400,600원이 배당됩니다. 보증금 130,000,000원과의 차액은 48,599,400원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 임차인 윤종현 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있고 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 2026.05.26 확약은 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로, 윤종현 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액은 늘지만 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 신청채권자 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(70%) | 83,300,000원 | 48,599,400원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(56%) | 66,640,000원 | 64,959,520원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(45%) | 53,312,000원 | 78,047,616원 | 130,000,000원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담도 커지는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있으므로 각 회차의 룰상 인수 가능액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 119,000,000원, 현재 최저가는 83,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 지역·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 판단 가능한 것은 “3회 유찰로 최저가가 83,300,000원까지 내려왔다”는 사실과 “확약으로 실질 인수액이 0원”이라는 권리 구조입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 권선1동행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 일반 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로, 외벽은 페인팅 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 복동측 약 6미터, 북서측 약 8미터 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각기일까지 유효하게 반영되어 있는지 원문을 확인하세요.
- 배당표 재확인. 현재 계산상 임차보증금 배당은 81,400,600원이지만 국세·지방세 당해세 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기. 을구 9번 주택임차권은 윤종현 명의로 등기되어 있으므로 확약에 따른 말소 절차를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.15 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 사항을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 119,000,000원과 최저가 83,300,000원의 차이만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 다세대 실거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 바꿨다”
이 물건은 처음 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 있어 경계해야 하는 사건입니다. 현재 최저가 83,300,000원에서는 배당 후 48,599,400원이 남기 때문에, 확약이 없었다면 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.05.26 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 결론이 달라졌습니다. 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 83,300,000원으로 봅니다. 다만 이미 3회 유찰된 다세대이고 최근 실거래 시세를 직접 비교할 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 확약 원문 확인, 가격의 핵심은 주변 실거래 재검증입니다.
