수원지방법원 2025타경54346. 권선1동행정복지센터 북서측 인근에 있는 청우빌라 2층 202호로, 철근콘크리트조 5층 건물의 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김대성이며 2021.03.15. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 접수됐고, 이후 국세·지방세 압류와 윤종현의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.
표면적인 핵심은 임차보증금입니다. 실제 임차인은 윤종현 1명이며 보증금은 130,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 윤종현으로부터 권리를 양도받아 경매를 신청한 채권자이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 2026.05.26. 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1033 청우빌라 2층 202호 도로명: 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 김대성 (2021.03.15. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (감정가 100%·2회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘기준권리 정합성’이 먼저
산정상 기준권리는 2004.09.06. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 28,800,000원입니다. 그러나 해당 근저당권은 등기상 2008.03.24. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 배당표에 들어간 김춘광의 35,000,000원 근저당권도 2006.07.28. 말소됐고, 유홍재의 60,000,000원 전세권도 2014.08.05. 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤종현 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.03.15 / 2021.01.28 점유개시 2021.03.12 | 2025.04.03 완료 | 포기 확약 | 권리 주장 | 주택도시보증공사 |
임차보증금 130,000,000원은 윤종현과 주택도시보증공사에 각각 존재하는 별개의 보증금이 아닙니다. 주택도시보증공사는 양수인·신청채권자이므로 실제 임차인은 윤종현 1명으로 봅니다.
② 가격·회차 — 2회 유찰인데 최저가는 감정가 100%
현재 감정가와 최저매각가는 모두 119,000,000원입니다. 사건에는 2회 유찰로 표시돼 있지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 95,200,000원, 4회 유찰 시 76,160,000원으로 제시돼 있습니다.
비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 119,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 과거 소유권 거래가 2008년 66,000,000원, 2016년 85,000,000원, 2021년 130,000,000원으로 확인되지만, 이 금액들은 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 거래가만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 | 매각가의 2.1% 추정 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 28,800,000원 | 28,800,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 근저당 · 김춘광 | 35,000,000원 | 35,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 4. 전세권 · 유홍재 | 60,000,000원 | 52,734,000원 | 미배당 발생 |
| 5. 근저당 · 주식회사신한은행 | 42,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
제공된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 295,800,000원, 채권자 배당액은 116,534,000원, 미배당액은 179,266,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 등기상 말소 이력이 있는 권리가 배당 대상에 포함돼 있으므로 실제 배당표로 확정해 해석할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 권선1동행정복지센터 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측 약 8미터의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 외벽은 페인팅·드라이비트 마감, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성과 매도 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 산정상 기준권리인 2004.09.06. 우리은행 근저당이 2008.03.24. 말소된 경위를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당표 재작성. 김춘광 근저당·유홍재 전세권·신한은행 근저당은 각각 말소 이력이 있으므로 실제 존속 채권과 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 제출 주체·적용 보증금·말소 조건을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.15. 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지 현황조사와 현장 방문으로 재확인하세요.
- 시세 대조. 같은 권선동의 유사 다세대주택 중 면적·층·건축연도가 가까운 최신 실거래와 매물을 확보한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 입찰 안전은 같은 말이 아니다”
이 사건에서 가장 중요한 긍정 요소는 분명합니다. 실제 임차인은 윤종현 1명이고, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
그러나 권리분석의 출발점인 말소기준과 배당표가 등기 말소 이력과 맞지 않습니다. 2004년 우리은행 근저당, 김춘광 근저당, 유홍재 전세권이 모두 말소됐는데도 배당표에서는 선순위 배당 대상으로 계산됐습니다. 여기에 2회 유찰 표기에도 최저가는 감정가 100%이고, 현재 가격을 비교할 최신 실거래 자료도 없습니다.
임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 권리자료 정합성과 가격 적정성은 해소되지 않았습니다. 이 물건의 결론은 “인수 0원이라 바로 입찰”이 아니라, 말소기준·실제 배당순위·확약서·시세를 다시 확인한 뒤 판단입니다.