수원지방법원 2025타경54385. 경기도청 북서측 인근의 ‘이편한세상시티광교’ 15층 건물 내 2층 232호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 신윤희는 2020.10.15 매매를 원인으로 2024.01.08 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 359,401,800원입니다. 이후 2024.07.19 김재운 명의의 채권최고액 80,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
일반적인 후순위 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2025.02.11 위원식이 신청한 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하고, 2026.01.02 수원시 압류는 2026.02.25 해제되어 2026.02.26 말소됐습니다. 그러나 이 사건에는 등기 순위만으로 끝낼 수 없는 두 가지 변수가 있습니다. 첫째는 2024.01.08 전입한 김하현, 둘째는 대지권 목적 토지의 구분지상권 별도등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1351-4 이편한세상시티광교 2층 232호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 신윤희 · 2020.10.15 매매 · 2024.01.08 소유권이전 · 거래가액 359,401,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 268,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2024.07.19 근저당권 · 김재운 · 채권최고액 80,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 위원식 / 1,379,241,335원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
말소기준인 2024.07.19 김재운 근저당권과 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김하현의 전입일은 2024.01.08로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이나 우선변제권자로 단정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 우선변제 여부 미상입니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 정할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하현 | 2024.01.08 | 미상 | 2025.02.27 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 김하현을 별도의 실제 점유 임차인으로 봐야 합니다. 배당요구는 2025.02.27 접수됐지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 예상 배당액 및 낙찰자 인수액은 계산할 수 없습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 메리트 판단은 보류
감정가는 383,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 268,100,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없고 선순위 전입 임차인의 인수 가능 금액도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 268,100,000원 | 183,546,600원 | 1,195,694,735원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 187,670,000원 | 104,242,620원 | 1,274,998,715원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 131,368,999원 | 48,729,833원 | 1,330,511,502원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 이 미배당 채권 자체가 일반적으로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니지만, 별도로 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담이 될 수 있으므로 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,553,400원 |
| 1. 근저당권 · 김재운 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 위원식 | 1,379,241,335원 | 183,546,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 집행비용·근저당권·신청채권자만 반영한 기초 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제는 반영되지 않았으며, 김하현의 보증금과 확정일자 확인 결과에 따라 실제 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도청 북서측 인근으로 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·관공서·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광교중앙역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물로 위생·급배수·개별난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·광교지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김하현의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유개시일, 확정일자와 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금 중 배당되지 않고 인수될 금액을 확인한 뒤 낙찰가에 합산해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 토지(1,2) 을구 1번 구분지상권의 목적·범위·존속 조건과 오피스텔 이용·처분에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 자료가 확인되지 않으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인이 확인된 물건이므로 명도 시기와 보증금 반환 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 인수 범위가 먼저다
이 물건의 최저매각가는 감정가 383,000,000원에서 한 차례 내려온 268,100,000원입니다. 그러나 현재 확인된 자료만으로는 이를 싸다고 평가할 수 없습니다. 김하현의 전입일이 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 미배당 보증금 인수액을 계산할 수 없고, 대지권 목적 토지의 2015.07.14 구분지상권설정등기는 낙찰 후에도 남습니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차보증금과 구분지상권의 구체적 내용을 확인하고, 그 결과를 낙찰가에 반영한 실질취득액을 산출한 다음 시세와 비교해야 합니다. 권리 확인 전에는 가격 판단 보류. 감정가 대비 할인율보다 매수인이 실제로 떠안을 권리와 금액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
