수원지방법원 2025타경54398. 화성시 남양읍 남양리 2262-1 토지와 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립·다세대와 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 1층 제1종근린생활시설인 CU편의점, 2층부터 4층까지 다가구주택입니다. 말소기준권리는 2020.11.03 접수된 병점신용협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 접수된 근저당권·임차권·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자 대부분도 2020.11.03 이후 전입해 대항력이 없습니다. 문제는 전입신고일이 확인되지 않은 점유자입니다. 씨유화성남양타운점은 보증금 50,000,000원과 월차임 2,500,000원이 확인되지만 사업자등록 또는 점유개시 시점이 확인되지 않았고, 김정원은 계약일과 확정일자가 말소기준보다 빠르지만 주민등록일과 점유개시일이 확인되지 않습니다. 따라서 산정표의 인수액 0원은 원본 확인 전 확정값으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양리 2262-1 1동 · 경기도 화성시 만세구 남양읍 역골로 81-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립·다세대 + 토지 · 다가구주택 및 제1종근린생활시설 |
| 건물 이용상태 | 1층 CU편의점·계단실, 2층 다가구주택, 3층 다가구주택, 4층 다가구주택 |
| 토지 | 313.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로 한 면 |
| 소유자 | 황인선 (2022.09.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,826,951,900원 / 1,278,866,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 병점신용협동조합 / 965,377,997원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠·㉡ 포함 · 1층은 공부상 두 부분이나 하나의 점포로 이용 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 빠르지만 임차 확인이 필요하다
2020.11.03 접수된 병점신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 후순위 근저당권 180,000,000원이 설정됐고, 황인선의 소유권 취득 후 설정된 주식회사흑도의 50,000,000원 근저당권은 2022.11.04 말소됐습니다. 이후의 주택임차권과 국·국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 뒤에 접수됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 구분해야 한다
| 점유자·임차인 | 사용·부분 | 전입·확정일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 씨유화성남양타운점(황수일) | 1층 소매점(CU편의점) | 전입일 확인 필요 | 50,000,000원 월 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안준상 | 점유 부분 확인 필요 | 2020.11.27 배당요구 2025.04.20 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해원 | 점유 부분 확인 필요 | 2020.11.12 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기태 | 주거 | 2024.09.20 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황인선 | 소유자·관계인 | 2023.04.28 | 확인 필요 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| KIM EKATERINA ALEKSANDROVNA | 점유 부분 확인 필요 | 2023.04.18 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| OGAY KLYORA | 점유 부분 확인 필요 | 2023.04.03 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KIM KSENIYA GENNADYEVNA | 점유 부분 확인 필요 | 2023.04.03 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KAN RUDOLF BORISOVICH | 점유 부분 확인 필요 | 2024.04.07 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KIM GENNADIY ALEKSANDROVICH | 점유 부분 확인 필요 | 2023.04.03 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KAN OLESYA RUDOLFOVNA | 점유 부분 확인 필요 | 2023.04.03 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정원 | 3층 302호 63.42㎡ 과거 임차권등기 | 전입·점유일 확인 필요 확정 2020.10.30 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 가능·미상 | 없음 |
| 신희직 | 4층 401호 119.52㎡ 주택임차권등기 | 2020.11.09 확정 2020.11.09 | 250,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
조사상 확인되는 보증금은 합계 320,000,000원입니다. 이 가운데 신희직은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 2025.01.21 접수된 임차권등기도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 반면 씨유화성남양타운점과 김정원은 대항요건 성립 시점을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,278,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,188,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 병점신용협동조합 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 병점신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사흑도 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,677,340원 |
현재 회차 산정에서는 채권 1,130,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금이 133,677,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기부상 말소된 주식회사흑도 근저당권 50,000,000원이 포함돼 있어 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,278,866,000원 | 1,130,000,000원 | 0원 | 133,677,340원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 895,206,200원 | 883,854,138원 | 246,145,862원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 626,644,340원 | 617,977,897원 | 512,022,103원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 동양초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 학교와 각종 근린생활시설이 혼재하며 주변 여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 위생·난방·화재탐지·엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 1층은 제1종근린생활시설인 CU편의점, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 단일 아파트보다 임대차와 명도관계가 복잡합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역, 공시지가 1,609,000원/㎡이며 평지·정방형·중로 한 면 접면의 주상용 토지입니다.
- 규제. 소로3류·중로1류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경 상대·절대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 ㉠·㉡도 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 주택 여러 세대와 상가가 결합된 통매각 구조여서 일반 공동주택보다 매수층이 제한되고, 임대차 확인과 운영능력이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 씨유 사업자등록 확인. 사업자등록 신청일, 점유개시일, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 상가임차인의 대항력 성립 시점을 확정해야 합니다.
- 김정원 보증금 정산 확인. 2024.10.08 임차권등기가 말소된 원인과 보증금 20,000,000원의 반환 여부, 과거 주민등록·실점유 시점을 확인해야 합니다.
- 신희직 임차권 원본 대조. 2024.12.03 기존 임차권 말소 후 2025.01.21 다시 등기된 경위와 배당요구 범위를 확인하세요.
- 전체 호실 점유도 작성. 각 층·호실별 실제 점유자, 보증금, 차임, 공실 여부를 현장에서 대조해야 명도비용과 임대수익을 계산할 수 있습니다.
- 황인선 관계 확인. 소유자와 같은 이름의 점유관계인이 별도 임차인인지 소유자 전입인지 확인하세요.
- 채권양도 확인. 병점신용협동조합에서 대아자산관리대부주식회사로 이전된 근저당권과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 관계를 최신 등기와 채권계산서로 확인하세요.
- 말소된 50,000,000원 채권 대조. 2022.11.04 말소된 주식회사흑도 근저당권이 배당 산정에 포함된 이유를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물 ㉠·㉡ 및 1층 통합 점포의 경계와 현황을 감정평가서 도면으로 대조하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 70%를 할인 근거로 삼지 말고 현재 임대료, 공실, 수선비, 세금과 복합용도 건물의 환금성을 반영해 응찰가를 계산해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 임차 확인이 먼저다”
현재 회차 최저가는 1,278,866,000원으로 감정가의 70%이고, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 전입한 다수 점유자와 신희직의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하므로 그 부분은 비교적 명확합니다.
그러나 이 물건을 권리상 깨끗한 안전형으로 분류하기에는 이릅니다. 씨유화성남양타운점의 보증금 50,000,000원과 김정원의 보증금 20,000,000원은 대항요건 성립 시점을 확인할 수 없고, 건물 전체에 다수의 점유관계가 확인됩니다. 여기에 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 통매각 구조, 제시외 건물, 채권양도와 근질권, 말소된 근저당권이 포함된 배당 산정까지 겹칩니다.
가격 할인은 확인되지만 시세 할인은 확인되지 않았고, 산정상 인수 0원도 별표가 붙습니다. 입찰의 전제조건은 CU와 김정원의 대항력 확인, 전체 호실 임대차 현황 확정, 최신 등기와 배당요구 원본 대조입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다.
