수원지방법원 2025타경54402. 수원시 권선구 세류동 와이에이치빌리지 4층 403호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김명석으로 2021.09.29. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 195,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 국민건강보험공단 압류가 들어온 2022.05.26.입니다. 이 압류가 말소기준권리로 계산되어, 이후 수원시 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차인입니다. 노병훈의 전입·점유개시일은 2021.09.27., 확정일자는 2021.09.17.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고, 보증금 195,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 2026.06.09. 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1093-11 와이에이치빌리지 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 31-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김명석 · 2021.09.29. 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 뒤집는다
말소기준은 2022.05.26. 국민건강보험공단 압류입니다. 기존 중소기업은행 근저당권은 2018.08.10. 설정됐지만 2021.09.27. 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 반면 노병훈은 2021.09.27. 전입·점유해 말소기준보다 앞서므로 원래 대항력이 있습니다. 이후 2023.12.06. 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 2025.03.21. 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노병훈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2021.09.27 / 2021.09.17 | 2025.03.21 | 대항력 有→포기 우선변제 有 HUG 양도 |
실제 임차인은 노병훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 “양도전: 임차권자 노병훈”으로 기재된 경매신청채권자로, 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
※ 확약이 없다는 전제의 현재 회차 배당 계산에서는 보증금 부족분 83,987,600원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 이 금액은 확약의 적용을 받는 노병훈 관련 금액이며, 확약의 효력은 이 임차관계에 한정됩니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%여도 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 113,400,000원으로 감정가 162,000,000원의 70%입니다. 확약을 반영하면 매수인 인수액이 실질 0원이므로, 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득액 역시 113,400,000원입니다.
다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실제 거래가격과의 비교로 판단해야 합니다. 이 사건에는 최근 동일·유사 물건의 거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 등기상 확인되는 2021.09.29. 거래가액 195,000,000원은 과거 소유권 취득가격일 뿐, 현재 시세를 대신하는 값으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 1. 임차인 노병훈 보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 노병훈 보증금 부족분은 83,987,600원이지만, 2026.06.09. 확약에 따라 그 부족분을 매수인이 승계하는 효과는 실질 0원으로 봅니다. 배당표는 집행비용 추정과 우선변제 계산을 반영한 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서 등이 혼재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 4층 403호이며, 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 핵심은 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 대상이 노병훈 임차권인지 다시 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 실제 임차인은 노병훈 1명이며 주택도시보증공사는 양도 후 경매신청채권자입니다. 195,000,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 최저가 113,400,000원과 최근 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 비교해 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 사건이므로 실제 현황 점유와 인도 상황을 매각기일 전 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 실제 체납액이나 공용부분 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심을 바꿨다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가 113,400,000원보다 보증금이 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 미배당액 83,987,600원이 산출됩니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득액은 113,400,000원입니다. 다만 이 금액이 현재 시장가격보다 싼지는 별개의 문제입니다. 이미 2회 유찰된 다세대이고 최근 실거래 비교수치가 없기 때문에, 권리 리스크가 해소됐다는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 효력을 원문으로 확인하고, 그 다음에 실제 시세를 검증하는 순서입니다.
