수원지방법원 2025타경54402. 수원시 권선구 세류동 와이에이치빌리지 5층 건물 중 4층 403호로, 감정평가 당시 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김명석이며 2021.09.29. 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액도 195,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “임차권등기는 매각으로 소멸한다”는 문장만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 노병훈의 임대차계약일은 2021.09.10., 확정일자는 2021.09.17., 주민등록과 점유개시일은 2021.09.27.입니다. 현재 소유자 김명석의 소유권 취득일인 2021.09.29.보다 앞섭니다. 따라서 대항력 및 보증금 잔액 승계 가능성이 본래의 핵심 위험이지만, 2026.06.09. 제출된 확약서가 그 위험을 실질적으로 제거하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1093-11 와이에이치빌리지 4층 403호 도로명: 경기도 수원시 권선구 세지로28번길 31-13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김명석 (2021.09.29. 매매, 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (1회 유찰 표기, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 위험을 확약으로 끊었다
2018.08.10. 설정된 중소기업은행 근저당권 99,600,000원은 2021.09.27. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 등기 흐름상 현재 남아 있는 제한권리 중 가장 이른 것은 2022.05.26. 국민건강보험공단 압류이며, 임차인의 주민등록·점유개시일 2021.09.27.은 이보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는지 여부가 원래의 핵심 쟁점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 노병훈 건물의 전부 · 주거 임차권등기 | 195,000,000원 | 2021.09.27. 2021.09.17. | 2025.03.21. | 대항력 포기 우선변제 주장 HUG 승계 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 노병훈의 보증금 채권을 양도받아 강제경매를 신청한 채권자입니다. 따라서 노병훈의 보증금 195,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 195,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 162,000,000원이 싸다는 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원입니다. 회차 정보에는 1회 유찰로 기재되어 있으나, 현재 회차의 최저가율은 감정가의 100%입니다. 동일·유사 물건의 최근 거래가격이 제시되지 않은 상태에서는 감정가보다 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
확약서가 유효하게 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질취득금액이 최저가 162,000,000원 + 인수 0원 = 162,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 162,000,000원을 기준으로 입지, 다세대주택의 환금성, 내부 상태와 인근 실제 거래사례를 직접 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 99,600,000원 | 99,600,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 59,332,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 294,600,000원, 채권자 배당액은 158,932,000원, 미배당액은 135,668,000원입니다. 미배당액은 확약서 기준으로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서가 혼재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 승강기와 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지이며, 동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.09.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 목적물, 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인하세요.
- 채권 승계 관계. 노병훈에서 주택도시보증공사로 보증금 채권이 양도된 범위와 신청채권 195,000,000원의 동일성을 확인하세요.
- 근저당 말소 여부. 2018.08.10. 중소기업은행 근저당이 2021.09.27. 실제 말소됐는지 최신 등기부와 말소등기 접수 내용을 대조하세요.
- 배당순위 재산정. 말소된 근저당이 배당표에 포함된 이유를 확인하고, 주택도시보증공사의 실제 우선변제 순위와 예상배당액을 다시 계산하세요.
- 점유 현황. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 노병훈 외 별도 점유자·전입자·임차인이 존재하는지 현황조사와 전입세대 열람으로 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 162,000,000원을 인근 다세대주택 실거래, 동일 건물 거래, 층·향·내부 상태와 직접 비교하세요.
- 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 해소는 긍정적, 가격과 배당은 검증이 먼저
이 물건은 보증금 195,000,000원의 임차인이 존재해 표면상 인수 위험이 매우 커 보이지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 확인된 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 최저가 162,000,000원에 낙찰될 경우 실질취득도 162,000,000원입니다.
다만 권리 해소와 가격 메리트는 별개입니다. 최근 실거래와 비교할 근거가 없어 162,000,000원이 싸다고 평가할 수 없고, 등기상 말소된 중소기업은행 근저당 99,600,000원이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치도 남아 있습니다. 결론은 “확약으로 주된 인수 위험은 해소, 가격과 배당은 원본 검증 전 보수적으로 판단”입니다.
* 실질 인수 0원은 2026.06.09.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다는 전제입니다. 확약을 적용하지 않을 경우 현재 배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사 미배당액은 135,668,000원입니다. 해당 확약은 노병훈으로부터 승계한 채권에만 적용됩니다.
