수원지방법원 2025타경54632. 화성시 양감면 신왕리의 제2종근린생활시설과 토지가 결합된 일괄매각 사건입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 지상 1층이고 기호(3)은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.07.27 설정된 경기서부새마을금고 근저당권 988,000,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 1,079,000,000원 근저당과 이후 이병성 가압류 300,000,000원, 경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 보증금이나 별도 인수권리는 0원입니다. 다만 권리관계가 단순하다고 해서 가격까지 유리하다는 뜻은 아닙니다. 동일권역 실거래 비교가 없는 만큼, 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54632 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 신왕리 243-9 · 경기도 화성시 만세구 양감면 독줄길 181 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3) 제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 · 판넬잇기 마감 · 위생·급배수·전기설비 |
| 소유자 | 주식회사나랏말싸미 |
| 감정가 / 최저가 | 2,342,936,400원 / 803,627,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.08.26 |
| 신청채권 / 청구 | 경기서부새마을금고 / 915,674,880원 |
| 토지 | 공장용지 · 1,512㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업관리) · 성장관리권역 |
| 공시지가 | 297,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2023.07.27 접수 제191798호 경기서부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 접수 제191799호로 설정된 두 번째 근저당권과 2024.03.07 이병성 가압류, 2025.02.18 임의경매개시결정, 2025.03.14 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34%지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 803,627,000원으로, 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 562,538,900원, 5회 유찰 시 393,777,230원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 용도·동일 권역의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 공장·주택·농경지가 혼재하는 시외곽 입지의 제2종근린생활시설과 토지라는 점에서 실제 환금성과 개별 이용가치 확인이 가격 판단의 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 803,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,436,270원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 경기서부새마을금고 | 988,000,000원 | 793,190,730원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 경기서부새마을금고 | 1,079,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 이병성 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 2,367,000,000원 중 793,190,730원이 배당되고, 미배당은 1,573,809,270원입니다. 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 독줄마을 북측 인근으로 중·소규모 공장, 단독주택 및 농경지가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 시외곽에 위치해 교통사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 기호(3)은 제2종근린생활시설로 이용 중이며 일반철골구조 기타지붕 지상 1층입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)·가축사육제한구역·성장관리권역입니다.
- 공부와 현황. 기호(2), 기호(6)은 공부상 임야이나 현황은 건축허가를 득한 토지로 나지상태입니다.
- 일괄매각. 목록 2·6 지상의 컨테이너 ㉠·㉡·㉢·㉣은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.07.27 접수 제191798호 경기서부새마을금고 근저당이 기준입니다.
- 임차인. 임차인은 없으며 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 포함 범위, 목록 2·6의 현황, 매각 제외 컨테이너의 위치를 감정평가서 지적 및 건물개황도와 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34%라는 유찰률과 시장가 할인율은 같은 의미가 아닙니다. 실제 이용가치·주변 거래·재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 교통·환금성. 시외곽이고 교통사정이 다소 불편하다는 감정요항을 실제 현장 접근성과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 ‘물건 자체의 가치’
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2023.07.27 경기서부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 3회 유찰된 비주거용 건물·토지 사건이고, 시외곽 입지와 다소 불편한 교통, 목록 2·6의 공부·현황 차이, 매각 제외 컨테이너가 함께 존재합니다.
따라서 현재 최저가 803,627,000원을 감정가 2,342,936,400원과 단순 비교해 ‘싸다’고 보는 접근은 적절하지 않습니다. 이 사건은 권리 인수보다 실제 사용가치·일괄매각 범위·현장상태·환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
