수원지방법원 2025타경54632. 화성시 양감면 신왕리 소재의 토지와 제2종근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕의 지상 1층으로, 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역 (산업관리)에 속하며, 확인된 토지면적은 1,512㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용입니다.
말소기준은 2023.07.27 경기서부새마을금고의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 이후의 가압류·경매개시결정·화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 감정평가에서 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 등기상 인수권리와 별개로 실제 점유자·사용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54632 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 신왕리 243-9 · 도로명주소 경기도 화성시 양감면 독줄길 181 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 · 지상 1층 |
| 토지 | 1,512㎡ · 공장용지 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업관리) · 성장관리권역 |
| 소유자 | 주식회사나랏말싸미 |
| 감정가 / 최저가 | 2,342,936,400원 / 1,148,039,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기서부새마을금고 / 915,674,880원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 공시지가 | 297,400원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지상 컨테이너 ㉠·㉡·㉢·㉣은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금·대항력·우선변제권을 근거로 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 이용자와 점유자가 소유자 또는 채무자 측인지 별도의 사용관계가 있는지는 현장 대조가 필요합니다.
② 가격 구조 — 49% 할인보다 ‘비교자료 부재’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 1,148,039,000원으로 감정가 2,342,936,400원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,148,039,000원입니다.
그러나 동일 용도의 최근 거래가격이나 중개 시세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 없습니다. 공장·근린시설과 토지가 결합된 물건은 토지 형상, 진입도로, 허가상태, 건물 활용도, 제외 물건, 실제 점유상태가 가격에 직접 영향을 줍니다. 따라서 49%라는 비율은 입찰 출발점일 뿐 시세 대비 저가를 뜻하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,148,039,000원 | 1,134,158,610원 | 1,232,841,390원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 803,627,300원 | 793,191,027원 | 1,573,808,973원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 562,539,110원 | 554,513,719원 | 1,812,486,281원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 915,674,880원이 충족되는 구조입니다. 반면 3회 유찰 시 채권자 배당액은 793,191,027원으로 낮아져 신청채권자 청구액에도 미치지 못합니다. 추가 유찰은 매수인의 취득가격을 낮추지만 채권자 미배당을 키울 뿐, 배당 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,148,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,880,390원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 988,000,000원 | 988,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 1,079,000,000원 | 146,158,610원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 이병성 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,367,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,134,158,610원, 미배당은 1,232,841,390원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액의 매수인 인수는 0원으로 산정됐습니다.
④ 토지·건물 현황 — 제외 물건과 공부 차이 확인
- 이용상태. 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 기타지붕의 지상 1층 건물로, 판넬 마감과 위생·급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 상태. 토지는 공장용지·공업용이며 완경사, 부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2와 목록 6은 공부상 지목이 임야이나 현황은 건축허가를 득한 나지상태입니다.
- 매각 제외. 목록 2와 목록 6 지상의 컨테이너 ㉠·㉡·㉢·㉣은 매각에서 제외됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 독줄마을 북측 인근으로 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 차량 접근. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 대중교통. 인근에 버스정류장이 있으나 시외곽에 위치해 교통사정은 다소 불편합니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 토지와 근린시설이 결합된 비정형 물건입니다. 실제 활용 목적과 매수층이 제한될 수 있어 현장가치 검토가 중요합니다.
- 가격 검증. 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없어 토지가격, 건물 잔존가치, 허가·용도 적합성을 개별적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 현황조사 원문을 통해 실제 사용자와 명도 대상을 확인하세요.
- 매각 범위 대조. 목록별 토지·건물 범위와 제외 컨테이너 ㉠·㉡·㉢·㉣의 위치를 감정평가서 지적도·건물개황도와 대조하세요.
- 공부 차이 확인. 공부상 임야인 목록 2·6의 건축허가 내용과 현황 나지상태가 향후 이용계획에 적합한지 확인하세요.
- 진입과 물류. 차량 접근은 가능하지만 도로 폭·회차·대형차 진출입 가능 여부는 현장에서 별도로 확인하세요.
- 용도와 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 조건이 예정 사업이나 임대 용도에 맞는지 검토하세요.
- 응찰가 산정. 감정가의 49%라는 할인율이 아니라 토지 활용도, 건물 상태, 제외 물건 처리비용, 명도 가능성, 재매각 기간을 반영해 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 보증금이나 매수인 인수액은 없습니다. 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 1,148,039,000원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이미 2회 유찰됐고, 실거래 비교자료가 없는 가운데 시외곽 입지, 다소 불편한 교통, 부정형 완경사 토지, 공부와 현황의 차이, 임대관계 미상, 제외 컨테이너가 함께 존재합니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 판단. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 활용 가능성과 향후 처분 가능성입니다.