수원지방법원 2025타경54717. 경기도 화성시 양감면 사창리 777-16 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 6,500㎡, 지목은 공장용지이며, 공부상 근린생활시설인 일반철골구조 지상 1층 건물은 현황 공업용으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.
감정가 4,728,560,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 2,316,994,000원까지 내려왔습니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 별도 인수액은 산정되지 않아 실질취득액은 최저가와 같은 2,316,994,000원입니다. 다만 공업용 부동산은 일반 주거용 부동산보다 거래 표준화가 어렵고, 동일 용도 실거래 비교가 확인되지 않으므로 단순 유찰률만으로 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54717 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 사창리 777-16 · 경기도 화성시 만세구 양감면 안요골길82번길 88-11 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공업용 |
| 토지 | 6,500㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 · 판넬잇기 마감 · 기본 급배수 및 위생설비 |
| 소유자 | 주식회사더마트팜 (2024.08.08 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 4,728,560,000원 / 2,316,994,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정남농업협동조합 / 3,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준은 원문 재확인
등재된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현황조사서 및 현장 방문으로 별도 확인해야 합니다.
2024.08.08 정남농업협동조합 근저당은 2025.07.28 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 김옥희 근저당, 경매개시결정, 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기는 모두 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사더마트팜입니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰률만으로는 부족하다
최저가는 감정가 4,728,560,000원의 49%인 2,316,994,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다.
| 감정가 | 4,728,560,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 2,316,994,000원 (감정가 49%) |
| 토지 공시지가 | 319,100원/㎡ |
| 토지면적 | 6,500㎡ |
| 공시지가 단순 합산 | 2,074,150,000원 |
| 최저가 ÷ 공시지가 합산 | 111.7% |
토지 공시지가를 면적에 단순 적용한 금액은 2,074,150,000원이며, 현재 최저가는 이 금액의 약 111.7%입니다. 다만 최저가에는 건물이 함께 포함되고 공시지가는 실거래 시세가 아니므로, 이 비교만으로 고평가 또는 저평가를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,316,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,569,940원 |
| 평택축산업협동조합 · 을구 1번 근저당 | 1,235,000,000원 | 1,235,000,000원 |
| 평택축산업협동조합 · 을구 2번 근저당 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 이태덕 · 갑구 2번 가압류 | 162,950,000원 | 162,950,000원 |
| 정남농업협동조합 · 을구 4번 근저당 | 4,004,000,000원 | 633,474,060원 |
| 김옥희 · 을구 5번 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 | 15,751,600원 | 0원 |
| 원양물산 유한회사 · 갑구 12번 가압류 | 227,700,000원 | 0원 |
| 정남농업협동조합 · 갑구 13번 가압류 | 5,154,161원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,060,555,761원 중 예상배당은 2,291,424,060원이며, 미배당액은 3,769,131,701원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 양감면 사창리 소재 사창초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장과 창고, 공업나지, 목장, 전·답·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공업용입니다. 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 건물로 외벽과 내벽은 판넬잇기 마감입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)·성장관리권역이며, 일부제한 모든 축종 제한지역에 해당합니다.
- 형상·접면. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공업용 부동산은 용도 적합성, 진입 여건, 인허가, 건물 상태와 임대수익에 따라 매수층이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016년 근저당 2건의 2022.06.03 말소 여부와 2024.08.08 정남농업협동조합 근저당의 순위를 등기 원문에서 대조하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 권리가 실제 배당대상인지, 공동담보목록과 채권양도가 배당에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문으로 실제 사용자, 사업자등록, 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 각 건물의 목록, 제시외 물건, 기계·설비 포함 여부와 경계 현황을 매각목록 및 감정평가서 도면으로 확인하세요.
- 공업용 적합성. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한과 향후 사용 목적의 인허가 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 공장용지 및 공업용 건물의 최근 거래, 임대료, 공실률과 시설 보수비를 조사해 응찰가 상한을 별도로 산정하세요.
- 세금·체납. 압류권자인 연수구와 화성시 관련 당해세, 공과금, 전기·수도 및 시설 체납을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 검증된 저가”
이 사건의 장점은 분명합니다. 등재 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 낙찰가 외 별도 보증금 승계 부담은 없습니다. 하지만 최저가 2,316,994,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다.
공부상 근린생활시설을 공업용으로 사용하는 6,500㎡ 규모의 일괄매각 물건이고, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 여기에 2016년 근저당의 말소 기록과 예상배당순위를 다시 맞춰야 하는 권리 확인 과제가 남습니다. 결론은 인수 부담은 낮지만, 권리 원문 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 신중 접근형 물건입니다.