27,097,000원
수원지방법원 2025타경54807. 화성시 석우동 31-7, 10층 1003호 오피스텔입니다. 소유자 정혁준은 2022.07.14 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 83,000,000원입니다. 현재 감정가는 79,000,000원이며 3회 유찰 후 최저매각가는 27,097,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 사건은 최저가의 하락 폭보다 임차관계가 중요합니다. 김경진은 2022.06.21 전입했고, 말소기준으로 잡힌 2024.04.15 압류보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 김경진은 2025.02.26 강제경매개시결정의 채권자이기도 해, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이 관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 31-7 10층 1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 정혁준 · 2022.07.14 소유권이전 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 87,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 압류가 기준, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2024.04.15 의정부세무서장의 압류입니다. 이후 2024.04.30 국세 압류, 2025.02.26 강제경매개시결정, 2025.03.14 소상공인시장진흥공단 가압류, 2025.09.26 화성시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 모두 3건 존재하므로 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경진 | 2022.06.21 | 미상 | 2025.04.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구는 2025.04.10 접수돼 있습니다. 하지만 보증금이 확인되지 않는 이상, 배당으로 얼마가 변제되고 낙찰자가 얼마를 인수할지 계산할 수 없습니다. 이 사건에서 가격 판단의 기준은 단순한 최저매각가가 아니라 최저매각가 + 실제 인수되는 임차보증금입니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 김경진 | 87,000,000원 | 26,209,254원 |
| 갑구 9번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,100,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 96,100,078원 중 예상배당은 26,209,254원이며, 미배당액은 69,890,824원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 권리확인은 더 중요
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 69,890,824원 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 18,226,478원 | 77,873,600원 |
| 5회 유찰 시 | 13,277,530원 | 12,638,534원 | 83,461,544원 |
유찰될수록 매각대금과 신청채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 이 물건은 임차보증금이 미상이라 낙찰가가 더 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북서측 인근이며, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·병원·공장이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상14층 건물의 10층 1003호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 35미터, 동측 약 10미터, 남측 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 5,091,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김경진의 보증금, 확정일자, 실제 점유관계와 계약서를 확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 동일인 관계 확인. 김경진은 강제경매 채권자이면서 임차인으로 조사돼 있어 관계인 여부와 임대차 실체 확인이 핵심입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금 확인 후 최저가 27,097,000원에 실제 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 것은 보증금
감정가 79,000,000원짜리 오피스텔이 3회 유찰돼 27,097,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 분명합니다. 그러나 이 사건은 전입일이 말소기준보다 빠른 김경진의 보증금이 미상이고, 같은 김경진이 강제경매의 채권자로도 등장합니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건도 존재합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “2,709만원이면 싼가”가 아니라 김경진의 임대차가 실제로 어떤 구조이고, 낙찰자가 인수할 보증금이 있는가입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 낙찰가보다 권리확인이 먼저인 물건입니다.
