수원지방법원 2025타경54807. 화성시 석우동 이림리치안오피스텔 10층 1003호로, 감정평가 당시에도 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 정혁준은 2022년 7월 거래가 83,000,000원에 소유권을 취득했고, 김경진이 청구금액 87,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 말소기준은 2024년 4월 15일 의정부세무서장 명의의 국세 압류입니다.
말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 김경진은 2022년 6월 21일 전입했고 2025년 4월 10일 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유 범위가 특정되지 않아, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 석우동 31-7, 10층 1003호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 삼성1로 144-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하 3층, 지상 14층 건물 중 10층 1003호 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 정혁준 (2022.07.11. 매매, 거래가 83,000,000원 · 2022.07.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경진 / 87,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.04.15. 갑구 6번 압류 · 국(처분청 의정부세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리, 임차권은 미확정
갑구 6번 국세 압류가 말소기준이며, 그 뒤의 경기광주세무서 압류, 김경진의 강제경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류, 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 앞서 전입한 임차인이 있어, 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 인수액이 0원이라고 결론낼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계금액 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경진 | 2022.06.21. | 미상 | 2025.04.10. | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
김경진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2022년 6월 21일로 말소기준일인 2024년 4월 15일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없고, 낙찰자가 승계할 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 최저매각가는 38,710,000원으로 감정가 79,000,000원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 시세와 비교해야 할 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 이 사건은 인수 가능한 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 정해지지 않았습니다.
따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 확인된 실거래 기준 없이 감정가 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 표현하는 것도 적절하지 않습니다. 보증금과 승계액이 확정되기 전까지 가격 판단은 보류해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 김경진 예상배당 | 채권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 58,486,858원 | 산정 불가 |
| 3회 유찰 시 | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 69,890,824원 | 산정 불가 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 18,226,478원 | 77,873,600원 | 산정 불가 |
유찰이 진행될수록 등기채권의 미배당액은 커집니다. 이는 임차보증금 승계액과 같은 수치가 아니며, 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락을 의미하지도 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 강제경매 신청채권자 · 김경진 | 87,000,000원 | 37,613,220원 |
| 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,100,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 96,100,078원 중 예상배당은 37,613,220원, 총 미배당은 58,486,858원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상배당표에서 별도 인수액이 잡히지 않았더라도, 보증금 미상 임차인의 승계 가능성은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 14층 건물 중 10층 1003호이며, 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 주위환경. 한림대학교 동탄성심병원 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·병원·공장이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 35미터, 동측 약 10미터, 남측 약 12미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 5,091,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김경진의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 실제 점유 범위와 점유 개시일을 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 청구채권과 보증금 구분. 신청채권 87,000,000원을 임차보증금으로 임의 해석하지 말고, 강제경매의 채권 원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상인 상태에서는 우선변제권의 성립과 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금과 명도·체납관리비 등 부대비용을 더해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 가격표현 경계. 감정가 대비 49.0%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류와 세금 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 실제 의사결정을 좌우하는 것은 전입일이 빠른 김경진의 임차권입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제와 매수인 승계액도 미상입니다.
더구나 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하고, 세금 압류도 3건 존재합니다. 최저가 38,710,000원이 감정가의 49.0%라는 사실은 분명하지만, 실질취득액은 그 금액으로 끝나지 않을 수 있습니다. 등기권리는 정리되지만 임차인 위험은 미정, 가격 판단도 보류. 보증금과 채권 원인이 확인되기 전에는 낮은 최저가를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.