매력지수 C등급 · 권리 분석상 임차인 인수 위험이 존재하는 오피스텔로 가격보다 실질취득 검토 필요
대항력 있는 임차보증금 9천만원 중 일부 미배당 인수 가능성이 있어 최저가만으로 저평가 판단이 어렵고 임차권 관련 리스크 확인이 필요함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금 90,000,000원이 존재해 최저가 64,400,000원만 보고 접근하면 안 됩니다. 예상 배당 부족분은 27,159,200원으로, 낙찰가는 물론 인수 가능 금액을 함께 계산해야 합니다.
임차보증금 확인. 낙찰가보다 임차보증금이 크므로 최저가 기준 수익률 계산을 피해야 합니다.
가장임차인 가능성 검토. 등기상 메모에 임차인과 채권자가 동일하다는 점이 기재되어 있어 실제 관계 확인이 필요합니다.
실질취득 계산. 64,400,000원 낙찰 가정 시 인수 가능액 27,159,200원을 합산해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 곧 매입가는 아니다”
이 물건은 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권이라는 변수가 있습니다. 권리상 깨끗한 무인수형 물건과 달리 임차보증금 부족분을 함께 고려해야 하며, 입찰 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 예상 인수액입니다. 다만 등기상 임차인과 채권자가 동일하다는 메모가 있어 실제 임대차 관계 확인에 따라 위험도가 달라질 수 있습니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
소재지
경기도 화성시 석우동 32-5 세비앙오피스텔 4층407호
법원·사건
수원지방법원
·2025타경54946
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-15 10:00
·광교신청사 제101호 법정
물건
세비앙오피스텔 4층407호
철근콘크리트구조 21.72㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 화성시 석우동 32-5 세비앙오피스텔 4층407호
2025-03-26 11:51
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-07-1510:00광교신청사 제101호 법정
최저매각가6,440만원▼ 30% 감정가 9,200만
입찰 보증금644만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-2214:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%9,200만→6,440만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-06-10
유찰
9,200만원
2
2026-07-15
대기
6,440만원
건물·단지 정보
세비앙오피스텔
4층407호
삼성전자로 8 (석우동,세비앙오피스텔)
전유
· 단독 소유 부분
인근 학교
직선거리
고
예당고등학교
1.2km
중
예당중학교
1.2km
초
예원초등학교
871m
인근 지하철직선거리
경부선
서동탄역역3.5km
분당선
망포역역3.5km
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
상업지역
용도지역
중로
★★★★ 접면
특성
근린상업지역
이용상황상업용
지형
평지
정방형
도로접면 등급중로각지
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
●
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
2025년 기준
3,297,000원/㎡
▲
+81.2%
· 연평균 +6.8%· 2013년 대비
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
