권리는 소멸하지만, 18명의 전입관계와 명도가 핵심 — 수원 세류동 201호

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 정조로482번길 42-9에 위치한 5층 규모 도시형생활주택의 2층 201호입니다. 소유자는 주식회사스페셜이고, 2021년 8월 27일 소유권보존과 함께 우리은행 명의의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 이후의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

등기 권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 없습니다. 그러나 현황조사 등에 등장하는 전입·점유 관계인은 18명입니다. 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없지만, 각자의 보증금·확정일자·점유 부분과 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리 승계보다 실제 점유자를 특정하고 인도 범위를 정리하는 과정이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 모두 소멸

말소기준은 2021년 8월 27일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024년 박아름의 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 김재연의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권자는 우리은행으로 등기돼 있고 경매개시결정의 채권자는 우리은행으로부터 양수한 유에스아이제삼차유동화전문유한회사입니다.

② 임차인·점유 관계 — 18명 모두 후순위 전입

조사된 전입·점유 관계인은 18명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70% 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 272,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 190,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 인수 기준 실질취득액은 최저가와 같은 190,400,000원입니다.

다만 동일 조건의 최근 실거래 비교 근거가 없어 190,400,000원이 현재 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 다세대·도시형생활주택은 개별 호수의 면적·구조·주차· 임대수익·점유 상태에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)

채권 총액 2,120,000,000원 중 186,934,400원이 채권자에게 배당되고, 1,933,065,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 2021.08.03 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 외장석재, 창호는 PVC 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 세류동 979-30·979-31은 서측 약 4미터, 남측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 대지권 목적 토지인 세류동 979-31은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 18명의 실제 점유 여부. 전입자 각각의 현재 거주 여부, 전출 여부와 201호 점유 부분을 현장·전입세대확인서·현황조사 원본으로 대조하세요.
• 임대차 조건. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차계약서, 배당요구서와 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
• 동명이 권리자. 박아름·김재연의 가압류 채권과 전입 관계가 실제 임대차인지, 소유자 또는 채무자와 어떤 관계인지 확인하세요.
• 명도 비용. 인수액은 0원이지만 다수 점유자가 현실적으로 거주한다면 인도명령, 송달, 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
• 시세 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 같은 건물·인근 다세대의 최근 거래와 임대수익을 대조하세요.
• 대지권 토지. 세류동 979-31의 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대’의 차이가 이용·처분에 미치는 영향을 원본 공부로 확인하세요.
• 공동담보. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2021-326호에 포함돼 있으므로 공동담보 부동산과 채권액 변동 여부를 확인하세요.
• 관리 상태. 내부 이용상태는 건축물현황도, 외관·탐문조사와 일반적 관리상태를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 구조와 하자를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 명도와 가격까지 안전”

이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2021년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 전입자 18명도 모두 말소기준 이후 전입이므로 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 18명이라는 점유관계의 규모, 보증금·확정일자·점유 부분의 불확실성, 가압류 채권자와 같은 이름의 전입자, 최근 실거래 비교 근거 부재가 동시에 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 명도와 가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 최저가 190,400,000원이 감정가의 70%라는 사실보다, 실제 점유 상태와 현재 시장가격을 확인하는 일이 먼저입니다.