등기 권리는 소멸형이지만, 전입자 18명의 점유·임대관계 확인이 핵심 — 수원 세류동 202호

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 정조로482번길 42-9에 있는 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 사용승인일은 2021.08.03.입니다. 현재 최저매각가는 감정가 311,000,000원의 70%인 217,700,000원입니다.

권리의 기준점은 소유권보존과 같은 날 설정된 2021.08.27. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 가압류 2건, 경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자들에게 배당되지 못하는 금액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수로 전환되는 것은 아니며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 부담은 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021.08.27. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며 공동담보목록 제2021-326호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 박아름 가압류 180,000,000원, 김재연 가압류 140,000,000원, 임의경매개시결정 및 수원시 압류는 모두 후순위로서 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도 난도 확인

현황조사 등에 나타난 실명 전입자는 18명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 가장 이른 전입일은 2022.02.21.로 말소기준일인 2021.08.27.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 18명 모두 대항력이 없습니다.

대항력은 전입일과 말소기준일의 선후관계로 판단했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당액은 확정할 수 없지만, 말소기준권리 이후 전입이므로 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 213,852,200원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 2,120,000,000원 대비 미배당액은 1,906,147,800원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다.
• 입지. 남수원초등학교 서측 인근이며, 주변에는 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2021.08.03.이며, 외벽은 외장석재, 창호는 PVC 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치되어 있습니다.
• 도로. 세류동 979-30·979-31 토지는 서측 약 4미터, 남측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와 현황. 대지권 목적 토지인 세류동 979-31은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입자 18명의 실제 점유 확인. 202호에 누가 실제 거주·사용하는지, 전입만 남아 있는 사람은 누구인지 현장에서 구분해야 합니다.
• 임대차계약서 대조. 보증금·차임·확정일자·점유 부분과 계약 상대방을 확인해 우선변제권 및 배당 가능성을 검토해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 마태열·정혜은·임은정·안태완·노경아·조영주의 배당요구 서류와 계약 내용을 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 관계인 여부. 박아름·김재연이 등기부상 동명 가압류권자와 동일인인지 확인하고, 임대차의 진정성과 점유 원인을 검토해야 합니다.
• 명도비용 반영. 대항력은 없더라도 다수 점유자가 확인되면 퇴거 협의와 집행비용이 커질 수 있으므로 입찰가에 반영해야 합니다.
• 가격 상한 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 동일 용도·유사 면적·유사 연식의 최신 실거래와 매물가격을 확인해야 합니다.
• 토지 지목 차이 확인. 세류동 979-31의 공부상 ‘전’·현황 ‘대’ 차이가 대지권 이용이나 행정 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2021-326호와 신청채권자의 채권 양도 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 체납 항목 확인. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 체납액과 추가 집행비용을 관리주체·관할기관에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 점유 확인은 필수”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.27. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 전입자 18명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 권리분석상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 217,700,000원입니다.

그러나 전입자가 많고 임대관계와 보증금이 확인되지 않았으며, 가압류권자와 같은 이름의 전입자도 2명 있습니다. 따라서 이 사건은 보증금 인수 위험보다 점유자 특정과 명도 실행 가능성이 핵심입니다. 또한 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기 권리는 소멸형, 가격과 명도는 확인형. 현장조사와 법원 기록 대조가 끝난 뒤 입찰가를 정해야 합니다.