인수는 0원, 그러나 전입·임차 조사 대상은 18명 — 수원 세류동 다세대 301호

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 소재 도시형생활주택 단지형다세대 3층 301호입니다. 등기상 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021.08.27. 우리은행이 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 김재연의 가압류, 수원시 압류, 박아름의 주택임차권등기가 순차적으로 들어왔으나 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

조사된 18명의 전입일도 모두 2021.08.27. 이후입니다. 가장 이른 전입일도 2022.02.21.로 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상인 전입자가 다수 존재하더라도 그 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 전입기록만으로 실제 거주 여부, 각 점유자의 사용 부분과 퇴거 협의 난도까지 확정되는 것은 아니므로 현장조사와 문서 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 모든 전입과 임차권이 말소기준보다 늦다

② 임차·점유 현황 — 인수보다 명도 확인이 핵심

보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없으며, 조사된 전입·임차 대상은 18명입니다. 모든 전입자가 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 박아름을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 위험이 아니라 실제 임대차관계와 점유 범위를 현장에서 재확인해야 한다는 의미입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 190,400,000원으로 감정가 272,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건이나 인근 유사 다세대의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

권리상 실질취득액은 현재 최저가 190,400,000원에 인수액 0원을 더한 190,400,000원입니다. 다만 취득세, 명도비용, 미납 관리비와 수리비 등은 포함되지 않은 권리분석 기준 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)

채권자 총 청구액 1,940,000,000원 중 186,934,400원이 배당되고, 1,753,065,600원이 미배당되는 계산입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족액이며 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
• 입지. 남수원초등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 세류동 979-30·979-31은 서측 약 4미터, 남측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 대지권 목적 토지인 세류동 979-31은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 다세대 거래가와 매물 소화 기간을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 18명 점유관계 대조. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장을 대조해 실제 거주자와 점유 부분을 확인하세요.
• 박아름 임차권등기. 대항력과 승계는 없지만 실제 인도 여부, 배당절차와 임차권등기 말소 시점을 확인하세요.
• 김재연 관계 확인. 전입자와 가압류 채권자가 동일인으로 표시된 사유 및 임대차 실체를 관련 서류로 검증하세요.
• 시세 별도 조사. 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 세류동 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
• 토지 현황 확인. 세류동 979-31의 공부상 ‘전’과 현황 ‘대’의 차이가 대지권 행사와 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 명도비용 반영. 매수인 보증금 인수는 없지만 다수 점유자가 실제 거주한다면 인도명령, 이사 협의와 집행비용이 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 말소형, 입찰은 점유 확인형

이 물건은 2021.08.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 모든 전입과 박아름의 임차권등기가 그보다 늦습니다. 따라서 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리의 소멸과 현장의 단순함은 별개입니다. 전입·임차 조사 대상이 18명이고 다수의 보증금, 확정일자와 실제 사용 부분이 분명하지 않습니다. 김재연은 전입 조사 대상이면서 가압류 채권자로도 표시돼 관계 확인이 필요하고, 박아름은 전유부분 전부에 대한 임차권등기를 보유하고 있습니다. 권리 인수 위험은 낮지만 명도와 사실관계 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다.

현재 최저가 190,400,000원은 감정가의 70%이나 시세 비교 근거가 확인되지 않았습니다. 그러므로 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 보류입니다. 입찰 전 현장점유, 임대차 원본과 인근 실거래를 확인해 명도비용을 포함한 입찰 상한을 정해야 합니다.