인수는 0원이지만, 19명의 전입·점유관계가 핵심 변수 — 수원 세류동 401호

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동의 2021년 사용승인 도시형생활주택으로, 5층 건물 중 4층 401호입니다. 등기상 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021.08.27. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 가압류 2건, 경매개시결정, 김동형의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리의 선후만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리나 대항력 있는 임차보증금은 확인되지 않습니다. 문제는 명도와 사실관계 확인입니다. 현황조사 등에 나타난 전입·점유 관련자가 19명에 달하고, 김동형을 제외한 18명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유자, 세대 구성, 임대차계약의 실체를 입찰 전에 개별 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준은 2021.08.27. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 박아름의 가압류 180,000,000원, 김재연의 가압류 140,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김동형의 임차권등기 역시 2025.03.13. 접수된 후순위 권리입니다.

김동형은 임대차계약일 2022.02.07., 점유개시일 2022.03.12., 주민등록일 2022.03.17., 확정일자 2022.02.08., 보증금 230,000,000원으로 확인됩니다. 그러나 대항요건을 갖춘 시점이 말소기준일인 2021.08.27.보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 인수는 0원, 명도는 단순하지 않다

현황조사·문건접수·임차권등기에서 확인되는 전입·점유 관련자는 총 19명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없으며, 매수인 승계액은 0원으로 분석됩니다. 배당요구가 확인되는 인원은 7명이고, 김동형 외 18명의 보증금은 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 가정입니다. 표시 채권총액 2,120,000,000원 중 186,934,400원만 배당되어 미배당액은 1,933,065,600원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지가 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 2021.08.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 세류동 979-30·979-31은 서측 약 4미터, 남측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 공부 차이. 대지권 목적 토지인 세류동 979-31은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
• 환금성. 실거래 시세와 임대관계가 확인되지 않아 최저가의 가격 경쟁력과 재매각 가능성은 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 특정. 전입·점유 관련자 19명의 실제 거주 여부, 세대 구성, 점유 호실과 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 보증금 자료 확인. 김동형 외 18명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약서, 보증금 지급자료를 대조하세요.
• 배당요구 여부. 배당요구가 확인된 7명 외 12명의 신고 여부와 법원 접수 문건을 재확인하세요.
• 관계인 여부. 박아름·김재연은 가압류 채권자와 이름이 동일합니다. 동일인 여부와 임대차의 실체를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2021-326호와 신청채권자의 양도채권 범위를 검토하세요.
• 가격 상한 검증. 감정가 272,000,000원과 최저가 190,400,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 용도·인근 실거래와 임대수익을 확인하세요.
• 토지 표시 확인. 세류동 979-31의 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대’의 차이가 대출·매각에 미치는 영향을 확인하세요.
• 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.13.의 결과와 이후 기일 또는 절차 변경 여부를 법원 원본 기록으로 확인하세요.
• 추가 부담 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 채권과 명도비용을 별도로 조사하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 다른 문제다”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2021.08.27. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 임차권등기는 모두 소멸합니다. 확인된 전입자들도 모두 후순위여서 매수인 승계액은 0원입니다.

그러나 현황조사 등에 등장하는 전입·점유 관련자가 19명이고, 그중 18명의 보증금은 확인되지 않습니다. 가압류 채권자와 이름이 동일한 점유관계자까지 있어 명도와 임대차 실체 확인은 결코 생략할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자 역시 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 할인율일 뿐 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인은 고난도, 가격 판단은 보류. 이 세 문장이 본건의 핵심입니다.