대구지방법원 2025타경853. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 115-2에 있는 철근콘크리트조 4층 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층이 계단실, 2층부터 4층까지 다가구주택으로 이용되고 있으며 토지면적은 302.2㎡입니다. 현재 소유자는 정한순이고, 말소기준권리는 2016.03.30 설정된 왜관새마을금고 근저당권입니다.

기존 근저당권의 채권최고액 중 현재 배당 모형에 반영된 금액은 247,000,000원과 221,000,000원입니다. 같은 날 설정된 130,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 나타납니다. 경매 신청채권자 역시 왜관새마을금고이며 청구금액은 392,381,560원입니다.

등기권리의 소멸 여부 자체보다 주의할 부분은 여러 호실에 걸친 점유관계입니다. 전입일이 확인된 개인 9명은 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많고, 별도로 전입일을 알 수 없는 ‘한국토지’ 명의도 기재되어 있습니다. 따라서 점유자 전체에 대해 동일한 결론을 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 별도 검증

말소기준권리는 2016.03.30 접수된 을구 1번 왜관새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 247,000,000원이며, 같은 날 접수된 을구 2번 221,000,000원 근저당권도 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후 소유권이 정한순에게 이전되면서 두 근저당권의 채무자도 정한순으로 변경됐습니다.

과거 박태우 명의 소유권이전청구권 가등기는 2018.04.11 말소됐습니다. 또한 을구 3번의 130,000,000원 근저당권 역시 이미 말소된 이력입니다. 이들 권리를 현재 존속하는 별도 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

주목할 등기는 한국토지주택공사 명의 주택임차권 2건입니다. 2025.04.08의 505호 관련 임차권등기에는 55,000,000원, 2026.05.11의 302호 관련 임차권등기에는 60,000,000원이 기재되어 있습니다. 모두 2016년 말소기준권리보다 뒤에 발생한 임차관계로 확인되지만, 등기된 호실과 실제 점유자의 계약관계를 구분하여 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입 명의 9명, 미확인 명의 1건

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 개인 점유·임차 명의는 9명입니다. 이와 별도로 ‘한국토지’ 명의 1건이 있고, 한국토지주택공사의 보증금 대위·승계 신고 1건이 있습니다. 따라서 기재된 11건을 실제 독립 임차인 11명으로 계산하는 것은 부정확합니다. 현재 개인 명의로 확인되는 실제 임차인·점유자는 9명이며, ‘한국토지’ 명의의 독립성은 추가 확인이 필요합니다.

대항력 없음 판정은 확인된 전입일이 2016.03.30 말소기준권리보다 늦다는 점에 근거합니다. 보증금·확정일자 미상과 우선변제 미확인은 별개의 사항이며, 보증금 미상은 0원을 의미하지 않습니다.

③ 등기된 임차권 — 505호와 302호를 구분해야 한다

두 임차권 모두 2016년 근저당권보다 늦은 전입을 기초로 하고 있어 선순위 대항력에 의한 매수인 인수를 단정할 사안은 아닙니다. 하지만 302호의 60,000,000원 임차권등기는 505호의 55,000,000원 승계 신고와 구별되는 별도 등기입니다. 302호 점유 명의인 박윤진과 한국토지주택공사의 관계, 배당요구 여부 및 채권 귀속관계를 대조해야 합니다.

또한 임차권등기의 매각 소멸 표시만을 근거로 모든 임차인 보증금이 배당 완료된다고 해석해서는 안 됩니다. 배당을 받지 못하는 보증금과 매수인이 법적으로 인수하는 보증금은 서로 다르며, 그 구분은 대항력·우선변제 순위·계약관계에 따라 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 369,696,000원 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 5,975,744원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·개별 임차보증금의 배당 및 실제 채권잔액이 모두 반영된 최종 배당표는 아닙니다. 산정 인수 0원은 확인되지 않은 임대차 위험까지 보증하는 수치가 아닙니다.

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,975,744원을 제외하고 채권자에게 363,720,256원이 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 합계 468,000,000원을 기준으로 104,279,744원의 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

그러나 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 배당 모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 해당 배당 모형에 개별 임차인의 보증금과 선순위 위험이 모두 반영됐다는 의미도 아니므로 확정 취득원가 판단에는 추가 검증이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가지만 권리확인은 그대로

추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 258,787,199원, 그다음은 181,151,039원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반대로 근저당권자의 미배당은 213,635,822원과 290,185,076원으로 증가합니다.

각 회차의 배당 모형에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 임차관계가 미확정된 이상 실제 취득총액이 반드시 낙찰가로 고정되는 것은 아닙니다. 법적으로 인수해야 할 별도 보증금이 확인될 경우 실질취득원가는 낙찰가와 인수액을 함께 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 칠곡군 석적읍 중리 소재 3공단부영아파트 남서측 인근입니다. 주변에는 숙박시설, 근린생활시설, 다가구주택 등이 형성되어 있습니다. 단순 아파트 주거단지와는 다른 이용환경입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 감정평가상 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트 등으로 마감됐고, 위생·급배수시설과 보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 302.2㎡, 평지의 세로장방형 토지로 중로한면에 접합니다. 일반상업지역이며 공시지가 기준은 584,900원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역에 해당하며 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부·위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정요항표에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 다수 호실의 점유 명의가 확인되는 만큼 임대차계약과 실제 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지의 일괄매각은 개별 공동주택과 가격 형성 및 매수층이 다를 수 있습니다. 다수 점유자에 대한 명도·임대차 정리가 필요한 점도 재매각 시 부담 요인이 될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건. 입찰보증금 20% 적용. 현재 최저가 기준 73,939,200원을 준비해야 합니다. 토지와 건물은 일괄매각입니다.
• 말소기준권리. 2016.03.30 을구 1번 왜관새마을금고 근저당권을 기준으로 권리 순위를 확인하세요. 같은 날 설정된 다른 근저당권과 기존 말소등기도 구분해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 개인 명의 9명 및 ‘한국토지’ 명의의 점유 호실·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 동일 가구 구성원이나 중복 명의가 있는지도 검증해야 합니다.
• 보증기관 승계. 한국토지주택공사의 55,000,000원 신고는 박현숙 관련 중복 승계로 분류됩니다. 실임차 보증금에 이 금액을 별도로 더하지 말고, 201호와 505호 표시 차이를 확인하세요.
• 302호 임차권. 한국토지주택공사의 별도 60,000,000원 임차권등기와 박윤진 302호 점유의 관계를 확인하세요. 505호 승계 신고와 혼동해서는 안 됩니다.
• 미상 대항력. 전입일이 확인되지 않은 ‘한국토지’ 명의의 실체와 법적 지위를 확인하세요. 확인 전에는 대항력 가능성을 일률적으로 배제하지 않아야 합니다.
• 명도. 여러 호실의 점유 명의가 기재되어 있으므로 실제 점유 세대별 인도 가능성과 임대차 승계 문제를 점검하세요.
• 시세 검증. 인근 다가구주택·토지의 최근 거래와 임대수익을 조사하여 적정 취득가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 관리·공과금. 체납 관리비, 세금, 공과금 및 건물 유지보수비용을 확인하세요. 배당 추정액에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 임차권등기 도면을 입찰 직전에 대조하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 임차관계”

이 사건은 감정가 1,077,829,620원 대비 최저가가 369,696,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 표면적인 가격 하락폭은 크지만, 현재 시세가 그보다 높다는 실거래 근거는 확인되지 않습니다.

등기상 근저당권 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 임차인·점유 명의 9명과 미확인 명의 1건, 한국토지주택공사의 55,000,000원 승계 신고, 별도의 60,000,000원 임차권등기 등이 복합적으로 얽혀 있습니다. 특히 임차권등기와 실제 점유 호실의 대응관계를 검증하지 않은 채 모든 보증금 위험이 사라진다고 판단하기는 어렵습니다.

배당 모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이는 미상 임대차를 모두 확정한 최종 권리분석 결과가 아닙니다. 임차권 및 점유관계가 확인되어야 실질취득원가를 신뢰할 수 있습니다.

결론은 입찰 보류·권리확인 우선입니다. 가격이 많이 내려왔다는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 임대차관계와 실제 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 특수한 입찰보증금 조건까지 감안하면 자금 및 명도 위험 관리가 선행되어야 합니다. 현 단계 종합 판단은 D등급입니다.