인수는 0원, 실제 임차인은 18명 — 권리보다 점유관계 확인이 핵심

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 정조로482번길 42-9에 있는 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021.08.27 설정된 우리은행 근저당 1,800,000,000원이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·전세권·임차권등기와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 소멸과 점유 정리는 별개의 문제입니다. 현황조사와 접수 문건에는 보증금이 확인되지 않은 다수 전입자가 함께 나타나며, 실제 임차인으로 분류되는 인원은 18명입니다. 전입일은 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 17명은 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 직접 인수하는 구조는 아니더라도, 402호와의 실제 점유관계 및 인도 대상 확인에는 상당한 주의가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.08.27 접수된 우리은행 근저당입니다. 근저당 채권최고액은 1,800,000,000원이며 공동담보목록 제2021-326호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 박영희 전세권은 2024.03.18 해지로 이미 말소됐고, 가압류·압류·임차권등기 및 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 인수 0원이나 점유관계는 복잡

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 18명입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2021.08.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 최혜원을 제외한 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 저가라 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 311,000,000원의 70%인 217,700,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 217,700,000원입니다. 다만 가격 메리트를 판단할 실거래 비교 기준은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 부여하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)

현재 회차의 채권 총액은 2,270,000,000원, 예상 배당액은 213,852,200원, 미배당액은 2,056,147,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
• 입지. 남수원초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 세류동 979-30·979-31은 서측 약 4미터, 남측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지 상태. 세류동 979-30·979-31은 2필지 일단의 장방형 평지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 세류동 979-31의 공부상 지목은 전이나 현황은 대입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 점유자 특정. 조사된 18명이 실제로 402호를 점유하는지, 점유 부분과 임대차계약 당사자를 현장에서 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금 미상 17명의 계약서와 확정일자, 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
• 최혜원 임차권등기. 보증금 120,000,000원, 전입일 2024.03.18, 확정일자 2024.02.21, 임차권등기 2026.05.13의 배당순위와 소멸 여부를 재확인하세요.
• 관계인 여부. 박아름·김재연의 임차 주장과 가압류 권리자 동일인 여부 및 실제 임대차관계를 확인하세요.
• 채권양도 관계. 우리은행 근저당과 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 경매신청·배당귀속 관계를 확인하세요.
• 가격 원본 비교. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 동일 유형 실거래와 내부 상태를 확인하세요.
• 토지 공부 차이. 세류동 979-31의 공부상 전·현황 대 차이가 이용과 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 배당 변동 항목. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 배당표가 달라질 수 있으므로 원본 배당요구 내역을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 같은 말이 아니다”

등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준은 2021.08.27 우리은행 근저당이고, 조사된 모든 임차인의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인이 18명으로 분류되고, 17명의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이라는 점은 명도와 배당 확인의 난도를 높입니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 217,700,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 기준이 확인되지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 권리 인수는 안전하지만, 점유관계와 가격 검증은 보류가 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아니라 402호의 실제 점유자, 임대차계약, 최우선변제 가능성과 현장 가치의 확인입니다.