인수는 0원이지만, 점유관계 18명과 관계인 의심이 남는다 — 수원 세류동 501호

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 정조로482번길 42-9에 있는 도시형생활주택 단지형다세대의 5층 501호입니다. 등기상 소유자는 주식회사스페셜이고, 2021년 8월 27일 소유권보존과 동시에 주식회사우리은행 명의의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 뒤에 들어온 가압류 2건, 임의경매개시결정, 수원시 압류, 김주광의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.

등기 순서만 보면 인수형 임차권이나 선순위 권리는 없습니다. 김주광의 임차보증금 160,000,000원도 임대차계약일 2024년 5월 3일, 전입일 2024년 6월 10일로 말소기준일보다 늦습니다. 나머지 조사 대상자의 전입일 역시 모두 2021년 8월 27일 이후여서 대항력은 없습니다. 문제는 인수금액보다 다수 점유자의 실제 점유 범위와 명도 과정입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸

말소기준은 2021년 8월 27일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 가압류 채권자 박아름의 180,000,000원, 김재연의 140,000,000원, 수원시 압류와 김주광의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 들어왔습니다. 따라서 현재 권리관계대로라면 낙찰자가 등기상 권리나 임차보증금을 별도로 승계하지 않으며, 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차인·점유 관계 — 인수는 없지만 명도는 별도

조사·신고된 임차 또는 점유 관계는 총 18명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되는 사람은 김주광이며, 전유부분 전부에 대한 임차보증금은 160,000,000원입니다. 김주광을 포함한 전원의 전입일은 말소기준일 이후이므로 대항력은 없고, 매수인 승계도 없습니다. 다만 나머지 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 계약관계, 점유 범위, 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

대항력이 없다는 것은 보증금이 자동으로 사라진다는 의미가 아니라, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 없다는 의미입니다. 별도의 점유가 계속된다면 인도명령, 명도협의와 실제 퇴거 확인은 필요합니다.

③ 가격·회차 판단 — 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저가는 감정가 272,000,000원의 70%인 190,400,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득금액도 낙찰가 기준 190,400,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 거래가격과 직접 대조할 수 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

유찰이 이어져도 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 이것만으로 다음 회차의 적정 입찰가가 결정되지는 않습니다. 다세대주택의 개별 호수 상태, 임차·점유 정리 비용, 관리비, 같은 지역의 거래가격과 매도 가능 기간까지 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 말소기준 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권 자체에도 1,613,065,600원의 미배당이 발생합니다. 가압류 채권 320,000,000원을 합친 전체 채권 미배당은 1,933,065,600원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 서측 인근이며, 주변에 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 2021년 8월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 개별난방·도시가스·승강기·주차장·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 세류동 979-30·979-31 두 필지는 서측 약 4m, 남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 대지권의 목적인 세류동 979-31은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 ‘대’입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 도시형생활주택 단지형다세대이므로 개별 호수 상태와 점유 정리 여부에 따라 매수층과 매도 기간이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 501호 실제 점유자 특정. 조사된 18명이 모두 이 호실을 실제 점유하는지, 전출 또는 퇴거한 사람이 있는지 현황조사·전입세대확인·현장을 대조하세요.
• 김주광 임차권 확인. 전유부분 전부, 임차보증금 160,000,000원, 계약일·확정일 2024.05.03, 전입일 2024.06.10의 계약서와 점유 여부를 확인하세요.
• 관계인 점검. 박아름·김재연의 임차 또는 점유 신고와 가압류 채권의 관계, 실제 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 명도 비용 반영. 대항력이 없어도 다수 점유자가 남아 있으면 인도명령·집행·이사협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 세류동 다세대·도시형생활주택의 유사 거래와 매물가격을 별도로 대조하세요.
• 토지 현황 확인. 세류동 979-31의 공부상 ‘전’, 현황 ‘대’ 차이가 이용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액을 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 같은 말이 아니다”

이 물건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2021년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·임차권은 전부 매각으로 소멸합니다. 김주광의 160,000,000원 임차보증금도 전입과 확정일자가 말소기준보다 늦어 매수인이 인수하지 않습니다.

하지만 조사된 임차·점유 관계가 18명이고, 17명의 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 가압류 채권자와 같은 이름의 점유자도 2명입니다. 따라서 이 사건은 권리금액 인수는 0원이지만 점유관계 확인과 명도 난도는 낮다고 단정할 수 없는 물건입니다. 또한 현재 최저가 190,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 소멸형, 입찰 판단은 점유와 가격 검증 이후. 이것이 이 사건의 핵심입니다.