수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동에 위치한 5층 502호 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 등기상 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021년 8월 27일 우리은행 근저당권이 설정된 뒤 가압류 2건, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌습니다. 말소기준은 우리은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 모두 소멸합니다.
임차인·점유자 18명의 전입일은 모두 말소기준일인 2021년 8월 27일보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당권에 대항할 수 없고, 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 점유 범위는 별도로 확인해야 합니다. 특히 점유자 중 박아름·김재연은 등기부상 가압류 채권자와 이름이 같아 관계인 또는 가장임차인 여부를 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 5층 502호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 정조로482번길 42-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사스페셜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) / 3,102,262,333원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인일 / 설비 | 2021.08.03 · 개별난방·도시가스·승강기·주차장 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸형
말소기준권리는 2021년 8월 27일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 공동담보목록 제2021-326호가 기재되어 있으므로, 해당 금액을 이 호실 하나에 대한 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 이후 박아름·김재연의 가압류, 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 확인 부담은 크다
실제 임차인·점유자는 18명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 전부 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 인원은 6명입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마태열 | 2024.06.10 | 미상 | 2025.03.24 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬혁 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박아름 | 2024.04.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜원 | 2024.03.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주광 | 2024.06.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.06.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜은 | 2024.06.28 | 미상 | 2025.03.20 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박복남 | 2024.05.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우철 | 2022.03.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영로 | 2024.06.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은정 | 2024.04.04 | 미상 | 2025.04.15 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강민 | 2024.04.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안태완 | 2024.04.19 | 미상 | 2025.04.13 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| INADA RISA | 2024.04.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박창경 | 2024.05.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경아 | 2022.04.27 | 미상 | 2025.03.22 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 2024.06.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영주 | 2022.02.21 | 미상 | 2025.03.28 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,426,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,800,000,000원 | 184,173,600원 |
| 2. 가압류 · 박아름 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김재연 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당 배당에 모두 사용되고, 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 소액임차인 최우선변제와 당해세가 확인되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 채권자의 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 187,600,000원 | 184,173,600원 | 1,935,826,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 131,319,999원 | 128,681,519원 | 1,991,318,481원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 91,923,999원 | 89,869,367원 | 2,030,130,633원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 268,000,000원의 70%인 187,600,000원입니다. 권리상 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득금액도 187,600,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 인근 동일 유형 다세대의 최근 거래보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2021.08.03 사용승인을 받았으며, 외벽은 외장석재, 창호는 PVC 새시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 세류동 979-30·979-31 부지는 서측 약 4미터, 남측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 중 세류동 979-31은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 18명의 실제 점유 여부. 전입자별 호실 점유, 퇴거 여부, 임대차계약서, 주민등록 유지 사유를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·소액임차인 확인. 보증금이 미상이므로 최우선변제 대상자가 있는지 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조하세요.
- 박아름·김재연 관계 확인. 가압류 채권자와 동명이므로 소유자와의 관계, 채권 발생 원인, 실제 임대차 여부를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력이 없어도 다수 점유자가 실제 거주하면 인도명령 송달과 퇴거 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 공동담보 범위 확인. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2021-326호와 연결되어 있으므로 다른 공동담보 물건의 진행·배당 상황을 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 동일 건물과 인근 도시형생활주택·다세대의 최근 실거래와 임대 시세를 확인하기 전에는 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 토지 현황 확인. 세류동 979-31의 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대’의 차이가 대출·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건과 공동담보목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 물건은 등기상으로는 정리가 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 모든 임차인 전입과 후순위 권리가 그 뒤에 있어 낙찰자가 승계할 보증금·등기 권리는 0원입니다. 그러나 점유자 18명, 보증금·확정일자 미상, 배당요구 6명, 채권자와 동명인 점유자 2명이라는 사실관계는 결코 가볍지 않습니다.
또한 현재 최저가 187,600,000원은 감정가의 70%일 뿐, 최근 실거래보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리 승계는 안전, 점유관계와 가격은 보류입니다. 입찰 판단의 승부처는 등기부가 아니라 18명의 실제 점유관계, 소액임차인 배당 가능성, 공동담보 배당, 인근 다세대 실거래를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.