등기상 인수 0원, 그러나 전입자 18명과 점유 부분 미상 — 수원 세류동 다세대 202호

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 1139-10의 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 주식회사스페셜이 2021년 8월 27일 소유권보존등기를 마쳤고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 1,920,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 최영로의 가압류, 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 김재연의 가압류, 수원시 압류가 차례로 등기됐습니다. 모두 말소기준일 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 전입 확인자 18명의 전입일도 모두 2021년 8월 27일보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다.

다만 이 사건의 실무 난도는 등기부보다 점유관계 확인에 있습니다. 18명의 전입자 모두 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았기 때문에, 이들이 실제로 202호를 점유하는지, 다른 호실과 어떤 관계인지, 현장 인도에 누가 관여하는지를 원본 문서와 현장조사로 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부상 후순위 권리는 전부 소멸

② 전입·임차인 현황 — 전원 후순위지만 점유 관계는 복잡하다

현황조사 등에서 확인된 전입자는 18명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.27 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 배당받지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상이라, 실제 명도 대상과 호실별 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류

감정가는 306,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 214,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 149,940,000원, 3회 유찰 시 104,958,000원으로 내려가는 시나리오입니다.

그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 지역 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 다세대주택은 같은 건물이라도 면적·호수·내부상태·점유관계에 따라 거래가격 차이가 날 수 있어, 인근 유사 다세대와 개별 비교가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)

총 채권액 2,238,500,000원 중 채권자 예상배당은 210,401,200원, 미배당액은 2,028,098,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 서측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2021.08.03이며, 외벽은 외장석재 마감, 창호는 PVC 새시입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 세류동 1139-10·1139-11은 2필지 일단의 정방형 평지로, 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공동주택으로 이용 중이나 비교 가능한 실거래가 없어 현재 최저가의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실별 점유자 특정. 전입자 18명 각각의 실제 점유 호실을 확인하고, 202호 점유자와 명도 대상을 구분하세요.
• 임대차계약 원본 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 계약서를 대조하세요.
• 최영로·김재연 관계 확인. 두 사람은 등기부상 가압류 채권자와 이름이 같으므로 소유자와의 관계, 점유 경위 및 가장임차인 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 세류동 유사 다세대의 최근 거래와 매물을 별도로 비교하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록 제2021-325호와 경매 대상 전체 물건을 확인해 배당구조와 절차 진행을 점검하세요.
• 현장 상태 확인. 감정평가는 외관조사·탐문조사와 일반적인 관리상태를 기준으로 했으므로 내부 구조와 관리상태를 재확인하세요.
• 체납 항목 확인. 관리비·공용부분 체납, 당해세와 최우선변제 가능 금액을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13이므로 입찰 전 법원 공고에서 변경·취하·연기·매각 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 같은 말이 아니다”

이 물건은 등기부와 전입일만 놓고 보면 명확합니다. 2021.08.27 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 전입은 모두 후순위이므로 매수인 인수는 0원입니다. 유찰이 더 진행돼도 채권자의 미배당액만 늘어날 뿐, 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 18명의 전입자가 있고, 점유 부분·보증금·확정일자가 특정되지 않았습니다. 최영로와 김재연은 가압류 채권자와 이름까지 일치합니다. 여기에 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 확인할 실거래 자료도 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 점유 확인과 가격 판단은 보류입니다. 원본 문서와 현장을 통해 202호의 실제 점유자와 적정가격을 확인한 뒤 접근해야 합니다.